【按揭財技】擬租金收入Q&A

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問:什麼是擬租金收入?(projected rental)

答:申請按揭,無論是新購或轉按,就算層樓沒有出租,也可以用「擬出租」去申請按揭,而用預期租金當入息去計DTI(每月供款與入息比率)以及壓力測試。其目的是為了減少申請貸款的最低入息要求。


問:預計租金收入是如何計算?

答:由於沒有實質租約,預計租金是由估價行去評估,並且以估租值打6折去計算入息。申請人可以到不同銀行quote估租,並選擇最高估租的銀行。


問:如用擬租金收入計算入息,按揭成數最高幾多成?

答:如沒有其他按揭,「擬出租」最高按揭成數為5成。如有其他按揭,最高成數為4成。不過,1000萬以上物業,也是5成,和自住用途一樣。


問:如採用擬租金收入,DTI和壓測如何計算?

答:「擬出租」需要用40/50去計DTI及壓力測試。即是說,每月總供款不能超過總入息(包括擬租金)的40%,以及加息3厘後不能超過50%。


問:用擬租金去增加入息,申請按揭是不是真的較容易「夠計」?

答:如果樓價是1000萬元以上,而所買的物業租金回報是夠高,用擬出租去申請按揭的確是比用自住去申請按揭較易通過DTI及壓力測試。舉以下例子:

假設樓價是1200萬元,沒有其他按揭,無論是用「自住」或「擬出租」用途申請按揭,成數最高都是5成。
如以「自住」用途申請按揭,壓測用50%/60% 去計算,以現時利率最低入息要求是月薪$56,779。

如以「擬出租」用途申請按揭,壓測以40%/50% 計算,最低總入息要求為 $68,135。假設物業的預期租金回報為3%,打6折後為每月預期租金入息為$18,000,變相最低薪棒入息要求為 $68,135-$18,000 = $50,135

從以上例子可見,用擬出租比用自住申請按揭在某些情況下會較容易通過DTI和壓測。


問:收樓後層樓是不是一定要出租?能不能自住?

答:如以擬出租申請按揭,理論上層樓是需要出租用。

 

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