按揭FAQ: 擔保人

按揭FAQ: 擔保人
-廣告-

問:擔保人需要和按揭貸款人是什麼關係?

答:理論上需要是近親關係,但未婚夫婦也可當是近親,要向銀行聲明。如果做高成數按揭, 在查證近親關係時,HKMC 會守得很嚴。有些客人被 HKMC reject 皆因 HKMC 不相信擔保人是真近親。


問:如加擔保人,按揭壓力測試是怎樣計算?

答:借款人和擔保人的入息和負債會加起來,當為一個單位去計壓力測試。舉例,貸款人入息$1萬,擔保人入息$2萬,每月供車$5000,合拼後便以總入息 $10000 + $20000 – $5000 = $25000 去計算壓測。如擔保人有樓按或有擔保其他按揭,那些按揭的債務也會計算在貸款人的壓力測試中。

留意,如擔保人有按揭,不同情況的供款與入息比率要求以及壓力測試會不同,參考北斗星按揭網文章:

供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】


問:申請按揭,最多可以幾多個擔保人?

答:沒有限制,但如太多擔保人,會給銀行或 HKMC 不穩陣的感覺。


問:假設A擔保了B買樓,每月按揭供款$10000,將來A自己想買樓的話,那$10000供款會不會計入A的壓力測試內?

答:那$10000供款會全數計入A的壓測內。如 A 再買樓,要用 40/50 去計算壓測。當然,到時B也可反擔保A,反正那$10000 供款只會計一次, 如A再買而B反擔保A, 壓測一定比A獨立去計容易通過。


問:罰息期內,甩擔保要不要罰息?

答:按揭貸款人加了人工後,如夠計,可隨時甩擔保,沒有罰息,也不需要擔保人簽署文件。


問:擔保人甩了擔保後再買,如何證明給銀行已甩了擔保?

答:最終資料信貸庫(TU)會顯示擔保人已甩了擔保。但是,TU 不能即時反映已甩了擔保,如果想馬上買樓做按揭,要證明給銀行已甩了擔保,需要兩份文件:

  • 曾擔保的物業最原始的 Facility Letter
  • 甩了擔保後的新 Facility Letter

這兩封信都需要向按揭貸款本人獲取,擔保人無權要求銀行出這兩封信。


問:有些銀行容許非業主做借款人,其實借款人和擔保人有什麼分別?

答:主要分別在於銀行追數的程序。如業主不供樓,銀行可馬上追借款人。至於擔保人,銀行需要向借款人追數失敗後,才能向擔保人追討。因此,有些銀行為減低追數風險,有機會要求擔保人改做借款人。

留意:如加按,銀行會把加按金額存到借款人的戶口,但不會存入擔保人戶口。


問:假設太太是業主,需要先生擔保按揭,銀行容許先生做借款人或做擔保人,先生應如何選擇?

答:要考慮幾個因素:

  • 假設太太有多過一個物業按揭而先生無物業按揭,以及不會上按揭保險,先生做借款人可以借足6成,(有些銀行可以),但如先生做擔保人便最多只可借5成因太太變借款人,跟據金管局新例借款人多過一個物業按揭成數要扣減一成。

參考文章:https://goo.gl/1sycgm

  • 假設太太沒有按揭,如果先生做擔保人而太太做借款人,未來太太再做其他按揭,壓測一定要計算現物業的供款。但如先生做借款人而太太只做業主(mortgagor), 未來太太再做其他按揭,壓測可以不計算現物業的供款(某些銀行可以)。
  • 如果先生是做借款人而太太只做業主,如不幸先生逝世而銀行得知,銀行需要太太重新做入息審查來調整貸款額。但如先生是做擔保人而太太是借款人,先生如逝世太太不必要重新被銀行審查入息。有些客人由於是從事高危行業例如巴士司機、紀律部隊,都因這原因寧做擔保人而不做借款人。

問:如按揭擔保人本身有按揭或有擔保其他按揭,該按揭最多可借幾成?

答:如不經按揭保險,最多5成。但如經按揭保險,可一樣借足9成。參考文章:https://goo.gl/15yzWs


問:如擔保人是60歲,業主30歲,按揭能不能做足30年?

答:要視乎年輕果個(不論是擔保人或業主)的入息能不能夠供樓,如夠便可以。這方面 HKMC 守得很嚴,買樓前要正視這問題。如果年輕果個不夠供樓,長者擔保人需要變成借款人才可以用年輕業主的年齡計還款期,但長者需要和業主同住才可以做借款人。

如不需經按揭保險,很多銀行都可接受計用年輕果位計算還款期,就算入息不夠供樓。


延伸閱讀:

如有任何問題,歡迎聯絡我們免費查詢,定當耐心解答!

 

推薦文章:2.4% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

推薦文章:【12/7 更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
     
  • 環聯(Transunion, 「TU」)正式合作伙伴
  • 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
  • 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
  • 榮獲Capital 資本雜誌 「2018傑出物業按揭轉介」大獎
  • 出版「按揭達人」一書,在各書局有售
  • 於多份報章撰寫按揭專欄,包括蘋果日報、頭條日報、都市日報、經濟通ETNET等
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • Facebook 超過1000客戶留言,讚揚我們的服務,並給與5星評分
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
星之谷編輯部
開業兩年,幫助超過4000客戶處理按揭或轉按,並榮獲都市日報2018「最佳按揭轉介」大獎及Capital資本雜誌之「2018傑出物業按揭轉介獎」,星之谷的使命是向客人提供免費按揭資訊,幫客即時格價,以及解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,不需要客人提供私人資料,只想把我們所識和所知,無私與您分享! 想知最新市場情報,請 Whatsapp 91390569 我們會耐心幫你解答任何問題。