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按揭FAQ：擔保人

作者:

星之谷編輯部

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2018-03-13

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問：擔保人需要和按揭貸款人是什麼關係？

答：理論上需要是近親關係，但未婚夫婦也可當是近親，要向銀行聲明。如果做高成數按揭，在查證近親關係時，HKMC會守得很嚴。有些客人被HKMC reject皆因HKMC不相信擔保人是真近親。

問：如加擔保人，按揭壓力測試是怎樣計算？

答：借款人和擔保人的入息和負債會加起來，當為一個單位去計壓力測試。舉例，貸款人入息$1萬，擔保人入息$2萬，每月供車$5,000，合拼後便以總入息是$10,000+$20,000，而總供款是$5,000(車會)+申請中的按揭供款。如擔保人有樓按或有擔保其他按揭，那些按揭的債務也會計算在貸款人的壓力測試中。

留意，如擔保人有按揭，不同情況的供款與入息比率要求以及壓力測試會不同，參考北斗星按揭網文章：

供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】

問：申請按揭，最多可以幾多個擔保人？

答：沒有限制，但如太多擔保人，會給銀行或HKMC不穩陣的感覺。

問：假設A擔保了B買樓，每月按揭供款$10,000，將來A自己想買樓的話，那$10,000供款會不會計入A的壓力測試內？

答：那$10,000供款會全數計入A的壓測內。如A再買樓，要用40/50去計算壓測。當然，到時B也可反擔保A，反正那$10,000 供款只會計一次，如A再買而B反擔保A，壓測一定比A獨立去計容易通過。

問：罰息期內，甩擔保要不要罰息？

答：按揭貸款人加了人工後，如夠計，可隨時甩擔保，沒有罰息，也不需要擔保人簽署文件。

問：擔保人甩了擔保後再買，如何證明給銀行已甩了擔保？

答：最終資料信貸庫(TU)會顯示擔保人已甩了擔保。但是，TU不能即時反映已甩了擔保，如果想馬上買樓做按揭，要證明給銀行已甩了擔保，需要兩份文件：

曾擔保的物業最原始的Facility Letter
甩了擔保後的新Facility Letter

這兩封信都需要向按揭貸款本人獲取，擔保人無權要求銀行出這兩封信。

問：有些銀行容許非業主做借款人，其實借款人和擔保人有什麼分別？

答：主要分別在於銀行追數的程序。如業主不供樓，銀行可馬上追借款人。至於擔保人，銀行需要向借款人追數失敗後，才能向擔保人追討。因此，有些銀行為減低追數風險，有機會要求擔保人改做借款人。

留意：如加按，銀行會把加按金額存到借款人的戶口，但不會存入擔保人戶口。

參考文章：

按揭擔保人和借款人的三大分別

問：假設太太是業主，需要先生擔保按揭，銀行容許先生做借款人或做擔保人，先生應如何選擇？

答：要考慮幾個因素：

假設太太有多過一個物業按揭而先生無物業按揭，以及不會上按揭保險，先生做借款人可以借足6成，（有些銀行可以），但如先生做擔保人便最多只可借5成因太太變借款人，跟據金管局新例借款人多過一個物業按揭成數要扣減一成。

參考文章：https://goo.gl/1sycgm

假設太太沒有按揭，如果先生做擔保人而太太做借款人，未來太太再做其他按揭，壓測一定要計算現物業的供款。但如先生做借款人而太太只做業主(mortgagor)，未來太太再做其他按揭，壓測可以不計算現物業的供款（某些銀行可以）。
如果先生是做借款人而太太只做業主，如不幸先生逝世而銀行得知，銀行需要太太重新做入息審查來調整貸款額。但如先生是做擔保人而太太是借款人，先生如逝世太太不必要重新被銀行審查入息。有些客人由於是從事高危行業例如巴士司機、紀律部隊，都因這原因寧做擔保人而不做借款人。

問：如按揭擔保人本身有按揭或有擔保其他按揭，該按揭最多可借幾成？

答：如不經按揭保險，最多5成。但如經按揭保險，可一樣借足9成。參考文章：https://goo.gl/15yzWs

問：如擔保人是60歲，業主30歲，按揭能不能做足30年？

答：要視乎年輕果個（不論是擔保人或業主）的入息能不能夠供樓，如夠便可以。這方面HKMC守得很嚴，買樓前要正視這問題。如果年輕果個不夠供樓，長者擔保人需要變成借款人才可以用年輕業主的年齡計還款期，但長者需要和業主同住才可以做借款人。

如不需經按揭保險，很多銀行都可接受計用年輕果位計算還款期，就算入息不夠供樓。