港人移民是近年趨勢，目的地除了英國這些熱門地方，有人選擇到大灣區置業，不少本地銀行亦推出有關按揭計劃，但原來貿貿然在本地銀行申請按揭買大灣區樓，往後在香港買樓時，按揭將會受到影響。
以往港人買內地樓，一般會全額支付或經國內銀行申請按揭，利率約5%以上；本地銀行近年推出的大灣區按揭，利率則約3%，甚具吸引力。
不過，無論買大灣區樓或外國樓，如果經本地銀行申請按揭，有關貸款紀錄都會被註入環聯信貸資料庫(TransUnion)，並計入按揭(Mortgage count)，這對於往後有意在港上車的準業主而言，無疑是一個伏。
換言之，未來再買香港樓，就算是自住，都有機會被視為有按揭在身，按揭成數6成或以下須扣減1成；8成至9成高成數按揭雖然毋須扣減，但就算是首置人士都需要通過嚴峻的壓力測試，亦會被加徵按揭保費。
【入息要求加辣 按揭保費增】
舉一個具體例子。首置客申請高成數按揭時，大部分銀行都可以豁免其壓力測試，僅要求每月供款不超過入息50%。但經本地銀行申請按揭再買大灣區樓後，再以首置客身份買香港樓時，則必須要通過壓力測試。
首先，7成以上按揭貸款，壓力測試前、後的供款與入息比率(DSR)上限分別會降至35%及45%——即每月總供款不能超過入息35%；加息3個百分點後不得超過45%，入息要求大幅上升。
其次，按揭保險費亦會被加徵。以800萬元物業、申請9成按揭為例，如果本身沒有其他按揭在身，保費為按揭貸款額5%，並享有6折至65折優惠；有其他按揭在身的話，保費便增至5.29%，兩者相差近20,880元。
故此，如果在香港未買樓自住，想先買大灣區物業，應盡量避免在本地銀行申請按揭，以免影響日後借款能力。
【免礙借款能力 可考慮內銀】
有人或會問：「如果海外物業按揭被分類為私人貸款，而不是抵押貸款，以上問題能否避免」？答案是要視乎按揭成數。若果在本地買樓並申請高成數按揭，有關大灣區物業貸款不論是按揭還是私人貸款，按證公司一律視為「有按揭在身」。
即使海外按揭沒有註入環聯，但銀行出糧戶口仍會顯示每月供款，按證公司得悉後，便需要申請人提交有關貸款文件，從而知悉是海外物業相關，無分貸款名目，一律視為按揭。
除了大灣區樓，買外國樓亦會面對這個問題，譬如香港人買英國樓，並在本地銀行的英國分行申請按揭，都有機會註入環聯；買本地車位或工商舖道理亦相同，準業主申請按揭前宜問清楚銀行。
子非魚
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