換樓客要注意!分析先賣後買定先買後賣

換樓 九成 八成按揭
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以往業主想細屋換大屋,最大障礙是600萬元以上住宅按揭成數急降,即使賣樓亦難籌措足夠首期。不過自放寬按揭保險後,將斷裂的「換樓鏈」重新連接。想用盡新按揭成數,換樓要「先賣後買」還是「先買後賣」?

新例前難以細屋換大屋

以往換樓困難之處,可以用以下例子解釋。 假設業主A持有新界兩房單位,現時市值500萬元,尚有一半按揭貸款(250萬元)尚未歸還。 若想換樓買入市價約800萬元的兩房或三房的單位,最多只能申請六成按揭,以四成首期計算,須動用320萬元。 就算業主A把現樓出售,亦只能套現250萬元,不足以繳付新樓首期320萬元及其他雜項費用。因此未有新例前,若果現金不足,便難以細屋換大屋。

按揭政策放寬後,1,000萬元以下物業按揭成數放寬至最高八成至九成,細樓換大樓不再是一個夢。 按上述業主A例子,800萬元現時可借九成按揭,首期80萬元,賣出舊樓後套現的250萬元,用作支付新樓首期綽綽有餘,一家四口便住得鬆動得多。 假設業主A這一刻想換樓,舊物業獲買家接洽並簽署臨約出售後,是不是可以馬上買新樓、簽臨約借九成按揭?

換樓最穩陣按揭方法

由於舊物業僅簽署臨約未算正式成交,新樓不能借九成按揭,最多只可以借八成,直至舊物業完全成交為止。 另一個情況——假設舊物業臨約成交日期為12月29日;新樓臨約成交日期為12月31日,按證公司亦不會批出九成按揭,最多只能批出八成。 不過當舊物業於12月29日完全成交後,新樓可以申請由八成按揭轉為九成,但一定不能趕及於12月31日批出及放款。

故此,換樓最穩陣方法,是等舊物業賣出後並完成成交,才買新樓並申請九成按揭。 但若物色到心儀單位,心急想簽臨約的話,需要確保舊物業和新樓成交日期有最少一至兩個月時差,業主才有足夠時間申請九成按揭;否則,只能申請八成,即需要預多一成首期。

另一值得注意的是物業印花稅事宜。只要舊物業臨約成交日期,發生在新樓臨約成交日期之前,便毋須繳付15%「辣稅」,只需用較低的第二標準稅率。 但要留意,如果舊物業出售期間買家突然撻訂,新樓便需要馬上繳付15%「辣稅」差額。而且,銀行及按證公司得知舊物業撻訂後,新樓最多只可以借八成,並且要通過壓測,壓測前及壓測後每月供款與入息比率(DSR)分別為35%及45%。

近親交易轉名可借9成

另外,舊物業每月還款額也需要計入壓測,業主容易會因入息不夠計而未能借足。 不過,如果舊物業順利出售,只要有賣樓臨約,銀行及按證公司計算每月DSR時,毋須計算舊物業每月供款。

有人問:「舊物業能否簽一張轉名臨約,然後賣給近親,再買新樓借八成至九成按揭?」 理論上是可行的,但實際上,如果轉名對象是配偶,而配偶申請按揭保險借八成至九成按揭,自己買新樓又借九成,按證公司會質疑,為何一對夫婦需要兩層自住樓?借款人需要作出滿意解釋;否則,銀行將會視乎樓價,最多只能借出五成至六成。 最後要留意的是,如果上述轉名交易最終取消,新會成為該名業主的第二層樓,便需要馬上繳付15%「辣稅」差價。

子非魚

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