換樓潮及注意事項 (上&下)【星之谷專欄 – 頭條日報】

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2023-02-10

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換樓潮及注意事項 (上)

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去年樓價跌勢集中在下半年，差餉物業估價署的較受歡迎屋苑的售價指數在去年5月以330.0見頂，至11月時已跌至290.7，下跌了12%。與2018至2021年的高位335.9、338、327.0及339.1計，分別下跌了13.5%、14%、12.1%及14.3%。對上一次指數較接近的是2017年10月的290.8，即是在2017年底後買樓的都已跌穿買入價。

換樓客湧現

香港樓巿一向「瘦田無人耕」，奇怪的是，這一輪跌勢反而湧現了一批換樓客。細問之下，原來這批換樓客多在2016、17年上車。在2019年10月「林鄭Plan」推出前，只有600萬元或以下的住宅才可申請高成數按揭，「林鄭Plan」將樓價放寛至1000萬元住宅申請最高8成按揭。其後，在2022年2月「波叔Plan」更放寛至1200萬元以上物業可借最高8成或960萬之較低者。在林鄭Plan前，不少人都只有將貨就價，購買600萬以下物業以高成數按揭上車。

樓巿颷升放寛按揭無助換樓客

在林鄭Plan 推出時已屆滿額外印花稅禁售期的物業，即是在2016年10月前購入。2016年10月的樓價指數只是258.6，而林鄭Plan推出時已是317.6，升幅達22.8%。600萬元的單位隨指數升至737萬元，但800萬元的Dream House 已迫近林鄭Plan的1000萬元8成按揭上限。雖然賣樓後所得資金剛好換到Dream House，但畢竟高追入巿的心理壓力不少。

樓巿回調反利換樓客

近日樓價回調至2017年10月，在2016、17年上車的客人，雖然出售的物業跌價了，但當年曾經想買的Dream House樓價也回歸原點。適逢去年初的波叔Plan進一步放寛按揭，提升至千萬元住宅仍可申請九成按揭。幾年下來，按揭供款的本金部份幫已上車的客人儲得一定的資金，加上升職加薪等元素，這批客人換樓時，可考慮由600萬元樓換到1000萬元樓，生活質素大幅提升。

樓換樓要注意成交期

不少換樓客會擔心賣樓後樓巿忽然反彈，意外造成「換車變落車」，所以都希望短時間內做到「一賣一買」。也有部份人想先收樓後交樓，以避免多搬一次屋的麻煩。不過，在動筆簽臨約買樓前，必需停一停、想一想資金流及按揭申請的細節。

如手上現金並不充裕，需要靠賣樓所得的資金購入新物業的話，就必需把新買物業的成交日定在賣出物業的成交日後。現時買賣物業都採用支票或本票交易，客戶存錢到律師樓、再由律師樓開票給對方，兌票的時間就變成最少兩三天才可完成。如計及每天截票時間及律師樓的行政安排，買方律師樓通常會要求買家在成交日前最少三至四個工作天交票及簽文件。因此，換樓客須把新購物業成交日定在售出物業的最少五個工作天後，才可確保順利交收。

另外，換樓客擬新申請的按揭成數，對於成交期的限制更大，下期續。

子非魚

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換樓潮及注意事項 (下)

經按揭保險申請八成或以下、與超過八成按揭的條款略有不同。申請超過八成按揭，其中一個要求是買家必須「首置」。此處的首置並非「從來沒有本地住宅物業」，而是「申請按揭時沒有本地住宅物業」。因此，新上車客或早已落車而重新上車的買家，都符合首置要求。

超過八成按揭換樓客

想申請超過八成按揭的換樓客，在「一賣一買」之間的時間就要拿揑得相當準確。在按揭保險的角度，即使出售的單位已簽妥臨時買賣合約或正式買賣合約仍未算「沒有本地住宅物業」。這類申請人必需待賣出的單位成交(交吉)後，才可以申請新購物業的按揭。如計及按揭批核約一個月的時間，新買物業的成交日最少要定於出售單位的成交日後1.5個月才較為穩妥。

上述這類換樓客，由於申請新按揭時已還清了原按揭，因此銀行不會將原按揭供款計算在內。

不超過八成按揭換樓客

至於不超過八成按揭的換樓客，由於沒有「首置」的要求，銀行處理有關申請時會考慮出售單位的正式買賣合約來彈性處理。另外，申請人需聘用同一所律師樓處理出售及新購單位，銀行會向律師樓確認出售單位是否順利成交。

假如原持有物業成交日早於新購物業成交日，申請人只要在簽妥出售單位的正式買賣合約後向銀行提交副本，銀行就不會計算原物業的按揭供款。當售出單位成交後，申請人需要補交有關確認信給銀行。

假如原持有物業成交日遲於新購物業成交日、但不多於一個月，部份銀行亦會接受有關申請，並且不計算原物業的按揭供款。有關手續與上一段一樣，申請時需提交出售單位的正式買賣合約副本。這類買家可以爭取一個月的換樓空檔搬屋，以免多搬一次屋的麻煩。要留意的是，如果所出售的單位最終未能成交，銀行有機會要求貸款人立刻還清按揭，或按適用的按揭成數以及重新評估貸款人的壓力測試而追收部份差額。

當考慮到申請批核時間，以上兩類換樓客，如不希望銀行計算原物業按揭供款，新購單位的成交日必需定於原持有單位簽正式買賣合約後的1.5個月後才算穩妥。

假如原持有物業成交日遲於新購物業成交日的一個月後，銀行會將原物業按揭供款計算在內，並且按金管局要求扣減一成按揭成數。對於人工高、首期多的買家未必有影響，但一般打工仔就相當難過關了。另外，假如原持有物業有按揭保險在身，新購物業就難以申請按揭保險。