擊破英國買樓痛點 一招「按揭預批」 安心置業【星之谷專欄 – 香港01】

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不少港人近月籌備移居英國,事前紛紛都在當地買樓置業,惟比起揀選心儀物業,向當地銀行申請按揭才是最頭痛一環,不過有一招港人本地買樓常用的招數,原來可以將這個痛點瞬間擊破。

根據業內人士統計,就算英國樓價總額遠較香港平,7成港人買英國樓都需要申請按揭。而實際步驟上,一般都是透過當地銀行申請,香港銀行甚少會越洋承辦,就算有都會轉介至海外分行,申請人都是和當地分行職員聯絡。

正正是因為不熟悉英國按揭情況,港人就算選中心儀物業,不時會因為擔心獲批貸款的不確定性而猶豫,未能馬上「扑槌」,筍盤很多時就拱手讓人。

一封「AIP」信件 縱橫英國樓市

其實英國不少銀行跟香港一樣都有提供「預批」服務,準買家可以先申請,成功的話銀行會批出一封稱為「Approval In Principle」(AIP)信件。有了這封信件後,心儀單位便能自動獲得按揭貸款,不需要再重新批核,令準買家放心得多。

所需文件方面,跟正式申請英國當地銀行按揭一樣,「預批」需要提供入息證明,包括3個月糧單、銀行月結單、稅單等。交齊文件後,一般批核時間為2至3星期,批出了AIP後,有效期一般為3個月,期間買樓毋須重批按揭,加快整個流程。

要留意,不是每間銀行都有「預批」服務,但只要其中一間銀行批出,就算按揭條款及方便程度不是最心儀,但有後備方案總比無險可守好,最終都是讓自己安心買樓;當然準業主亦可以繼續申請其他銀行,貨比三家。

有效期約3個月 按揭上限75%

準業主或會問,申請「預批」不需要預先提供意向物業的地址,如何釐定貸款金額?銀行基本上是根據申請人入息去批核按揭——程序是申請人先給銀行一個樓價預算,銀行再根據其入息批出一個按揭成數,上限是7成半。

舉例,假設申請人意向樓價是200萬港元,獲批按揭貸款為150萬港元(7成半按揭),最終心儀住宅僅150萬港元,即低於「預批」時的意向樓價,最終批出按揭亦只能是112.5萬港元(7成半按揭),不能攞盡最初批出的150萬港元貸款額。

但如果最終心儀住宅為300萬港元,高於「預批」時意向樓價,又想借盡7成半的話(225萬港元),可能需要求銀行重新根據入息再計算能否調高貸款額。

由於「預批」有效期僅3個月,而樓花在收樓前半年才能申請按揭,故此這招只適用於現樓或接近收樓的樓花。遠期樓花的話,就算有AIP,都不能馬上申請按揭;到接近收樓時,AIP又可能因過期而失效,需要重新申請。

不過就算如此,筆者認為準業主都不妨向銀行申請「預批」,除了可以率先了解英國當地銀行是否願意承辦按揭,減少購買海外物業風險,也可以大概知道自己入息Profile,增加置業信心。

子非魚

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