【政策評論】放寛按揭成數– 狼來了的故事?

【政策評論】放寛按揭成數– 狼來了的故事?
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去年一月,因應特首與財金官員的口風,巿場曾傳出會放寛按揭成數。昨天,財爺的網誌談及考慮減辣,相隔一年,放寛按揭成數舊事重提,究竟是空穴來風還是狼來了呢?

在財爺網誌中提及的四項因素似實還虛,巿民其實不用理會。筆者著眼於四項因素的前提,即是以下兩個重點,來估計出招的力度及適用範圍。

1.不致令樓市「火上加油」、不影響銀行體系風險的前提下,研究為有能力供款但首期不足的上車客,尋求解決方案,並非不可考慮。

2.這樣做還可以讓買家有更多在二手市場選購單位的機會。

2019年1月6日 – 財政司司長網誌: 減辣?(節錄)

https://www.fso.gov.hk/chi/blog/blog060119.htm

過去一段時間,由於按揭比例較緊,導致一些市民即使有能力供款,卻因首期不足而未能置業安居的情況,我們理解。在不致令樓市「火上加油」、不影響銀行體系風險的前提下,研究為有能力供款但首期不足的上車客,尋求解決方案,並非不可考慮。而且,這樣做還可以讓買家有更多在二手市場選購單位的機會。

就此,我們必須審慎從事。我們會綜合考慮以下四項因素:

  1. 樓價下跌的幅度與速度,包括同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化;
  2. 成交量,包括一手樓及二手樓市的銷情;
  3. 未來住宅樓宇的供應量,當中包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量,以及短中期的潛在供應量;
  4. 整體經濟情況與展望,除了看本港經濟及就業情況、利率走勢及市場資金量,還須注意外圍經濟環境。

我們會綜合考慮以上幾項因素,但不宜訂出硬性時限或指標,而是作持續的動態評估,尋求合適的時機。

一.出招力度

筆者相信財金官員只會考慮放寛至對上一個大改版本的金管局指引並酌量調整,以達致「恆之有效」、「審時度勢」及「適度有為」的效果。

2017年多按人仕借少一成

最近期的重大改變,是2017年5月,限制多於一個按揭的申請人,按揭成數須扣減一成。這個措施主要用來防止投資者或父幹族從加按物業、購入第二個物業或擔保親屬購入物業時借得高成數按揭,用以壓抑巿場購買力。所以筆者估計這個措施不會被放寛。

2017年5月19日 – 金管局指引

https://www.hkma.gov.hk/…

2015年七按轉六按

再對上一個重大改變,是2015年2月,限制自住物業按揭成數降至六成(申請按揭保險個案除外)。在此之前的適用情況,是自2011年6月起的指引,當時限制了700萬元以下物業最高可借七成或420萬元之較低者、700萬元至1000萬元物業最高六成或500萬元之較低者。筆者認為回復至這個按揭成數上限的機會頗大,亦可順道將按揭保險的適用範圍推上700萬元。

由於現時的樓價相比2015年又升了一大截,600萬元的預算,只能購買一個新界偏遠地區的三房單位、新界近巿區的兩房單位、在巿區只能購買一房甚至開放式單位,將按揭成數隨樓價上升而放寛亦無可厚非。

2015年2月27日 – 金管局指引

https://www.hkma.gov.hk/…

2011年6月10日 – 金管局指引

https://www.hkma.gov.hk/…

二.適用範圍

考慮放寛按揭的適用範圍是一個敏感的話題,如果放寛範圍太廣,容易引爆購買力,筆者估計政府傾向保守。

轉按客

在協助上車客及繼續壓抑投資需求的大前提下,筆者相信轉按客將不會受惠,以免持有物業者能輕易借得較多貸款以凝聚購買力。

新購自住物業

假如放寛的範圍是所有新購自住物業按揭客,那麼無論是曾經擁有住宅物業,甚至新購入第二間或以上住宅物業(現時因15%印花稅的關系,這類買家不多了),均可受惠於新制。

真。首置客

在煥然懿居出現前,無論物業印花稅稅率或金管局對於按揭審批的規定來說,「首置」客都是指購入物業或申請按揭時沒有其他住宅物業。不過,煥然懿居來了一次「真。首置客」的規定,買家必須從來未在香港擁有任何住宅物業,暫時社會沒有負面輿論。相信政府這一次會食過番尋味,「真。首置客」將受惠於這次的放寛範圍內。

重新上車/已除名(甩名)客

以舊制的首置定義而言,即購入新住宅物業時本身沒有其他住宅物業,曾經擁有住宅但已售出或已除名(或甩名)的買家,亦算是首置客。筆者相信政府會考慮剔出這類客人,務求看來「適度有為」,不過要剔出這類客人在執行上會有些困難,後段再述。

除名/甩名客

假如這次放寛的適用範圍是「真。首置客」的話,將物業除名或甩名的個案將不會受惠。但假如適用範圍是適用於所有新購物業個案,除名個案的買賣合約寫法便非常重要,假如寫成A+B賣給A的話,便有機會踩中灰色地帶而被考慮為新購物業了。

新購物業(沒有其他按揭)客

在「銀行體系穩健」角度,或「審慎借貸」角度,放寛沒有其他按揭的客戶非常合理,程序上亦簡單(詳看下文),無論曾經或現時擁有其他住宅物業客戶也可受惠。

三.執行難度

如深入了解過往出招的措施會發現,在印花稅而言,政府會把擁有物業數目及買家的身份作為適用範圍的基準;在按揭而言,金管局會要求銀行以申請人的入息類型、現有按揭宗數及供款額等作出考慮。主要的分別在於兩者所能參考的資料庫不同。

當需要查核申請人的資訊時,政府可以從土地註冊紀錄、繳稅及差餉系統中複查申請人擁有物業的情況。而銀行方面,一來沒有資源與系統查核上述資訊、二來亦應該需獲客戶授權才可查閱有關資料。現時銀行既有的查閱信貸資料庫程序,在查閱客戶信貸款料時,只會看到客戶現時的未清還按揭宗數(包括作為抵押人、借款人或擔保人的情況),不會看到申請人過去擁有甚麼物業或現時擁有已清還本金的物業。假如放寛按揭成數的基準是嚴謹到只限「真。首置客」的話,對於銀行來說,其實只能相信客戶的聲明,或從一些TU上的蛛絲馬跡推敲,前者是對燈火發誓,銀行難以核實,後者所花費的人力甚鉅,費時失事。

假如放寛按揭成數的基準是只限「新購物業(沒有其他按揭)客」的話,即使客人過往曾擁有物業但已售出或除名,在按揭紀錄上不會顯示有關資料,銀行在執行上便會非常簡單。至於如客人有其他物業按揭,在2017年5月的多於一宗按揭申請人借少一成機制下,其實也會將按揭成數降至六成,仍可限制了投資客的按揭成數,達至壓抑投資需求的效果。

四. 筆者觀點

就以上種種情況及過去的辣招手法,筆者傾向估計政府這次的放寛力度會以金管局2011年6月10日指引中的按揭成數上限為基準,即700萬元以下物業最高可借七成或420萬元之較低者、700萬元至1000萬元物業最高六成或500萬元之較低者,並上調按揭保險樓價範圍至700萬。按揭申請人放寛至所有新購物業買家,但繼續沿用多於一宗按揭借少一成的措施,而轉按客人將不能受惠於新政策。

子非魚

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