【按揭有道】新居屋缺泊位,周邊車位價格勢爆升

居屋車位
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【 東方日報專欄 – 按揭有道 】多年前,不少新樓發水比例嚴重,迫使政府於2011年「收水」,令往後新盤車位供應大降,有今年出售的新居屋甚至56戶爭1個車位,可謂處於「乾旱」狀態。這些收入不俗的新居屋業主,為了租用車位,勢流至鄰近私人屋邨尋覓,令到這些屋邨車位價格有潛力爆升。

以往發水比例「猖狂」年代,住宅與車位比例曾高達1:1;近年私樓較常見比例為4:1至5:1,即每4至5個住宅單位,才有1個車位。至於作為資助房屋的新居屋,差距當然較私人屋苑大,很多時候高達10:1至15:1。

以今期出售新居屋為例,撇除上落客、貨車、商業用途等非出售性質車位,何文田冠德苑比例最細,僅約7:1,比例最大的是將軍澳雍明苑,達56:1,鄰近長沙灣凱德苑的上期居屋凱樂苑,比例亦達45:1。

以實際數字看,雍明苑1,395個住宅單位,僅配對25個車位;凱樂苑共2,522個單位只得56個車位。其餘居屋車位都是寥寥可數,大窩口尚文苑僅得25個、恆安站錦暉苑得38個、火炭旭禾苑約41個及冠德苑僅80個。

業主多屬「有車階級」

由於新居屋車位稀少,未能滿足明年入伙的有車業主,故此他們勢會到周邊私人屋苑停車場租用,與該邨居民「爭食」,除了令到租金上升,連帶車位價格亦上漲。

不過,有投資者認為,居屋是資助房屋,住客未必有能力買車,故此新居屋車位供應較少屬正常。但有點要留意,現時居屋家庭入息上限愈來愈高,已經晉升為有車階級;其中也有新居屋住戶是職業司機,例如從事Uber、GOGOVAN,晚上有泊車需要。

從歷史經驗看,若果新私人屋苑落成,附近停車場二手車位價格升幅都跑贏屋苑,最明顯例子是荃灣海濱花園及大圍金獅花園;由於現時新居屋車位短缺情況比以往嚴峻,鄰近屋苑車位投資潛力可看高一線。

加上,現時毗鄰新居屋私人屋苑停車場,車位原本已經非常有限,若果再突然湧入一批新居屋業主,這些車位價格將被「夾爆」。

以長沙灣凱德苑為例,鄰近碧海藍天共1,616個單位,車位僅534個,成交價已經升至180萬元;將軍澳雍明苑附近Savannah,804個單位僅配給131個車位;海翩匯857個單位僅得178個;Monterey近926個單位僅得238個,本身供應已經相當「拮据」。

另外,恆安站錦暉苑附近的泊位問題似乎並不嚴重,聽濤雅苑2,032個單位有1,143個車位及天宇海1,473個單位有409個車位。

留意是否屬「妥善業權」

如果打算投資新居屋附近私人屋苑車位,需要先查閱地契和公契,看看是否容許街外人投資。投資者不應只聽從地產代理意見,最好徵詢律師,以獲知擬買入車位是否屬妥善業權(good title)。如果律師樓認為業權健全,沒有法律風險,理論上是可以放心投資。

若果本身是新居屋附近私人屋苑業主,則可以考慮買入自己屋苑車位,因為住宅連車位買入,車位按揭成數可高達6成,還款期長達30年,現時只有個別銀行提供類似計劃。此外,車位按揭最優惠計劃為按息2.375%、現金回贈為2.5%,不過緊記現金回贈率超過1%,須從貸款額上扣減。

停車場是一幢大廈根基,和住宅血脈相連,如果相信樓價長遠會上升,車位也必然跟隨樓價向上。此外,過去多年樓價持續上漲,不少業主加按套現,尋找投資機會,但有時未必夠錢買多層樓,很多時轉而買入自己屋苑車位,無形中帶動車位價格向上。

子非魚

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