2018新居屋巡禮 (三): 東涌裕泰苑

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今期居屋,相對較偏遠的就是東涌裕泰苑,但就現時公佈的消息看來,無論呎價(最低只五千多元)及入場價(最低158.9萬,相信是不足300呎的開放式單位) 均是三個屋苑中最便宜。希望讀者入紙申請前(申請日期2018年3月29日至2018年4月11日)能掌握多一點資訊。有興趣的準買家亦可以到房委會網站下載有關資料。

 

東涌裕泰苑

裕泰苑位於東涌新巿鎮西南端,共提供1226個單位,最細單位屬於無房設計,實用面積278呎,最大單位屬三房,實用面積572呎,售價介乎158.93萬至428萬。

 

位置、交通、附近環境及設施

裕泰苑現時並無任何鐵路直達,如果從巿區前往,除繁忙時間的特別班次外,可以乘坐E21A(途經何文田、旺角、長沙灣及美孚)及E31(途經荃灣及青衣)兩架巴士,亦可於東涌港鐵站轉乘東涌區內的S線到達北大嶼山醫院站下車,經過行人天橋約4分鐘回到屋苑。裕泰苑對面便是北大嶼山醫院,最近的商場是逸東商場及逸東街巿,需步行近十分鐘。

如步行約8分鐘到東涌消防局站,便有E11(銅鑼灣/天后)、E21(大角咀維港灣)、E22(藍田)等來往港九各區的機場巴士,相信能覆蓋本港大部份地區。

根據《鐵路發展策略2014》(見頁底連結),政府正研究將東涌線延長至東涌西站,選址暫定在逸東(屯阝)西面的空地。假如港鐵站落實興建及選址不改,裕泰苑步行至東涌西站大約10分鐘路程。

裕泰苑位置圖 (摘自地理資訊地圖)

裕泰苑位置圖 (摘自地理資訊地圖)

 

景觀

屋苑位處裕東路與松仁路的十字路口,是來往逸東(屯阝)及經陸路來往大澳、貝澳及梅窩的必經之路。現時該路段的交通不會太繁忙,但西面的公屋滿東(屯阝)將於今年較後時間入伙,滿東(屯阝)旁的空地亦已劃為高密度住宅用地,附近其他空地亦分別被劃為中低密度住宅用地,待全面入伙後,該區人口將大幅增加而導致交通流量大增,相信交通噪音將成一個潛在問題。

屋苑西北面是北大嶼山醫院,篤相風水的朋友可能會有點介意,但高層單位應可眺望機場,當然亦會受飛機噪音影響了。東北方的山邊是綠化地帶,在可見將來應不會有任何改變。東南方是馬灣新村,一般來說,村屋的業權太分散,不易被收購重建,所以亦不會有太大發展變數。當裕東苑及滿東(屯阝)入伙後,相信馬灣新村會有不少地下單位將改為食肆,對於裕東苑的居民來說將方便了許多。西南方現時是城巴東涌車廠,現時已規劃為政府設施用地,暫時未知會興建為甚麼設施。

摘自城巿規劃委員會法定規劃綜合網站2(https://www1.ozp.tpb.gov.hk/gos/default.aspx?)

摘自城巿規劃委員會法定規劃綜合網站


戶型分佈

筆者以過往推售的居屋估算有關單位間隔,從而推算裕泰苑的戶型分佈。不過由於現時公佈的平面圖只有標準層的平面圖,並未有非標準層的平面圖可供參考,根據以往大圍美柏苑的經驗,試過同一單位高低層分別屬於一房及兩房戶型,所以以下分析可能有一點偏差。

裕泰苑的主要提供無房(佔38%)及一房(46.8%)戶型,加上呎價較同期兩個巿區盤較低,相信有頗多單位的售價都低於200萬元,對於Budget有限的準買家來說有一定的吸引力,部份單位設有露台,但主要目的是用作緩減噪音之用。準買家亦需留意,露台面積需計入實用面積,需按本身需要而選擇有否露台的單位了。

 

無房 無房
(有露台)
1房 1房
(有露台)
估計呎數
(平方呎)
278 309 380 420
A座 120 119 240 40
B座 227 152 142
總數 347 119 392 182
佔比例 28.3% 9.7% 32% 14.9%

2房 2房
(有露台)
3房
估計呎數
(平方呎)
445 489 572
A座 40 40 40
B座 38 28
總數 78 40 68
佔比例 6.4% 3.3% 5.6%

 

戶型特色

此期居屋的設計沿用了近幾年新居屋常見的佈局,並沿用其中最為人詬病的開門見廁設計,如業主介意的話便需自行改動了。

裕泰苑的設計作出了新嘗試,除隔聲牆、減音窗及固定窗等緩減噪音措施外,還設有減音露台,主要設於A座貼近松仁路及B座貼近裕東路的單位,用意是減低交通噪音的影響。另一方面,由於近幾期居屋已沒有設置露台,對於晾曬衣服來說有點不便,房委會亦可藉著這次的銷售情況考慮往後的居屋應否重新增設露台,順道賺取一些發水面積。

由於有減音露台的設計,裕泰苑的戶型選擇較多樣化,無房、1房及2房單位均設「有/沒有」露台的選擇,不過,露台面積需計入實用面積。由於減音露台的設計原意是緩解交通噪音,有減音露台的單位亦意味著將會受到一定程度的交通噪音影響。

在平面圖內會見到部份單位設有減音窗,有關減音窗的構造,可參考以下房委會的新聞稿及經濟日報的報導。

參考:

2017年9月10日 房委會在公營房屋採用「減音窗」緩減交通噪音(附圖)

http://www.info.gov.hk/gia/general/201709/10/P2017090800405.htm

2017/09/10 經濟日報 房委會研發雙層減音窗 或用於景泰苑等公屋項目

https://topick.hket.com/article/房委會研發雙層減音窗%20或用於景泰苑等公屋項目


 

無房戶型(無露台)

無房戶型(無露台)

參考單位: A座標準層4室

預計呎數: 約278呎

特色: 過往居屋較少出現的無房戶型,假如按收樓標準間格多間出一個房間的話,便要面對黑廳的問題。優勝之處是單位內的窗戶數量及覆蓋面夠多,如將廚房打通成開放式廚房(要注意水電走位及建築物條例是否許可),當間房後仍然便可以利用廚房窗當作客廳的採光窗之用。

注意,由於有部份單位的側窗面向公路,所以將以固定窗代替可開啟的窗。

 

無房戶型(有露台) 參考單位: A座標準層5室

無房戶型(有露台)

參考單位: A座標準層5室

預計呎數: 約309呎

特色: 過往居屋較少出現的無房戶型,假如按收樓標準間格多間出一個房間的話,便要面對黑廳的問題。優勝之處是單位內的窗戶數量及覆蓋面夠多,如將廚房打通成開放式廚房(要注意水電走位及建築物條例是否許可),當間房後仍然便可以利用廚房窗當作客廳的採光窗之用。

單位內間格與沒有露台的差不多,但額外設有一個約30平方呎的減音露台,需計入實用面積。有減音露台的單位亦意味著面向公路,會受到一定程度的交通噪音影響。

注意,由於有部份單位的側窗面向公路,所以將以固定窗代替可開啟的窗。

 

1房戶型(無露台) 參考單位: A座標準層10室

1房戶型(無露台)

參考單位: A座標準層10室

預計呎數: 約380呎

特色: 過往居屋常見的1房戶型,就1房間格來說客廳略嫌太大,就現時的圖則看來,房間裏有一面側窗有助通風。

 

1房戶型(有露台) 參考單位: B座標準層12、13室

1房戶型(有露台)

參考單位: B座標準層12、13室

預計呎數: 約420呎

特色: 近期居屋首見的有露台一房單位,就1房間格來說客廳略嫌太大,就現時的圖則看來,房間裏有一面側窗有助通風。露台的窗戶亦採用了減音窗設計,可在保持空氣流通的情況下獲得減音效果。

單位內間格與沒有露台的差不多,額外的減音露台面積大約40平方呎,需計入實用面積。有減音露台的單位亦意味著面向公路,會受到一定程度的交通噪音影響。

注意,由於有部份單位的側窗面向公路,所以將以固定窗代替可開啟的窗(如圖中的B座12室)。

 

二房戶型(無露台) 參考單位(1): A座標準層13室

參考單位(2): B座標準層8室

二房戶型(無露台)

參考單位(1): A座標準層13室

預計呎數: 約465呎

特色: 廳房比例適中,兩個睡房分列客廳頭尾兩側。

參考單位(2): B座標準層8室

預計呎數: 約445呎

特色: 廳房比例適中,兩個睡房分列客廳末端兩側。細心留意下,B座8室的小睡房長度比A座13室的大房短0.9米,其他呎吋差不多,估計總面積大約細了20平方呎。

與凱樂苑A座2室的兩房單位比較,裕泰苑B座8室的兩個房間的窗與客廳接近平排,視線不會被自己單位阻礙,但缺點是所有冷氣機都需裝在主窗一面視野受到少許阻礙,而凱樂苑則可裝在房的一側,不會阻礙主窗視野。

 

二房戶型(有露台) 參考單位: A座標準層8室

二房戶型(有露台)

參考單位: A座標準層8室

預計呎數: 約489呎

特色: 近期居屋首見的有露台兩房單位,廳房比例適中,就現時的圖則看來,房間裏有一面側窗有助通風。露台的窗戶亦採用了減音窗設計,可在保持空氣流通的情況下獲得減音效果。

單位內間格與沒有露台的差不多,額外的減音露台面積大約40平方呎,需計入實用面積。有減音露台的單位亦意味著面向公路,會受到一定程度的交通噪音影響。

 

參考單位: A座標準層14室

無房戶型(無露台)

三房戶型

參考單位: A座標準層14室

預計呎數: 約572呎

特色: 單位可間成三房,其中一個房間的窗是減音窗(綠色部份)。裕泰苑的三房單位之中,預留間作兩間房的空間比凱樂苑細一點,凱樂苑有5.85米x 2.05米,而裕泰苑則只有4.925米x 2米,

房間細了是一個問題,另一個問題是裕泰苑房間的長度及減音窗位置限制了兩房之間牆身的定位,如圖A般把間牆定在減音窗框邊,並想想把電視櫃設在客廁旁的牆上同時把梳化靠在房邊,便無法把梳化正對電視。

換個方法,如圖B般將間牆方法變成眼鏡房,將間牆盡量靠往主窗,也無法把梳化正對電視。

再換一個方法,如圖C般,以類似圖A的方法間牆,但盡量把間牆移近主窗一邊,那麼近大門一邊的客廳可以有較長的靠牆(房間一方),那麼把電視櫃設在客廁牆身上,也可令梳化正對電視,亦可以把飯桌靠在主窗一邊。

 

註: 買家只可以直接向房委會購買一手居屋而不能經任何代理購買一手居屋,本篇文章並不購成向任何人銷售或邀約購買一手居屋單位,一切資料以有關方面實際公佈為準。

子非魚

參考:

長沙灣凱樂苑:
www.housingauthority.gov.hk/hos/2018/HoiLok

啟德啟朗苑 :
www.housingauthority.gov.hk/hos/2018/KaiLong

東涌裕泰苑:
www.housingauthority.gov.hk/hos/2018/YuTai

(本文內有關新居屋間格圖片取自上述房委會網站)

鐵路發展策略2014

https://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/transport/publications/rds2014.pdf

延伸閱讀:

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