新樓數期較彈性 I-II【星之谷專欄－頭條日報】

作者:

子非魚

2020-10-13

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筆者在9月22日的本欄中指出，新買物業查詢有顯著增加，但不少客戶仍心大心細，正式落筆簽約的比率較低。

受疫情影響，發展商在數波疫情來去之間推盤審慎，早前的康城項目也分開數個月推售，同屬大型屋苑的大圍站上蓋項目在上周推售，不少早前查詢的客戶也入票抽籤，累積的購買力一觸即發。

數期

不少人抽新樓，除了一手情意結外，還看中了較彈性的數期。一手新盤通常分為樓花期付款（即供計劃）與建築期付款（建期計劃）兩種期，意思即是樓花期內支付全部樓價與收樓前支付全部樓價。

即供計劃其實也不是完全在揀樓日即時付清樓價，而是在揀樓後的特定日子內支付，譬如選擇了120天即供計劃，就需要在揀樓日計120日內付清。

初期洗費大不同

雖說一手樓的數期較彈性，但以初期洗費計算，一手樓有時比二手樓還要花費更多，以下例子以1000萬元住宅，首置客須繳從價印花稅3.75%計算。

二手樓初期洗費

如購買二手樓，在簽訂臨約時會繳付雙方議訂的細訂（通常為樓價的3至5%），然後14天內上律師樓交大訂餘額（大、細訂合共樓價的10%）。至於印花稅，有些律師樓可以讓客戶較彈性繳付，大約在簽臨約起計20天內交給律師樓，讓律師樓在限期前繳付便可，即14天內需繳樓價的10%、20天內13.75%。

一手樓初期洗費

購買一手樓的情況有所不同，通常在入票時需繳付10萬元意向金、簽訂臨約時需繳付細訂餘額（樓價5%減去10萬元）。在五個工天內須上律師樓簽正式買賣合約，發展商律師樓通常也會要求買家在這天以本票繳付印花稅。不同樓盤會要求客戶在不同期數補付訂金，假如某樓盤要求在簽正式買賣合約時補付5%訂金的話，便要在5個工作天內支付臨時訂金、補付訂金及印花稅合共樓價的13.75%。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20201013/888594/

假如目標單位樓價在1000萬元或以下，可以考慮申請去年11月實施的高成數按揭計劃（俗稱林鄭plan），不過新的高成數按揭劃只適用於現樓按揭，即是一手樓以建期上會或二手樓。原有600萬元以下物業借最高八成的高成數按揭仍然適用於即供計劃。

早期資金

自林鄭plan 推出後，二手巿場活躍了一段短時間，畢竟按揭成數雖然放寛了，800萬元住宅需付首期、印花稅、經紀佣金及雜費等約120萬也不是一時三刻籌集得到，樓價上到1000萬元，更需要約250萬元洗費，而一手盤在避開傳統聖誕、農歷新年淡季後遇上疫情爆發，在近兩三個月才開始活躍。

較早期的一手盤，即使買家選用建期計劃，往往也需要在兩、三個月內支付約20%樓價的補付訂金。近期的大型樓盤，建期計劃所需的早期訂金只是樓價的10%，其餘尾數只需於收樓前支付，買家有約兩年時間輕鬆籌集首期尾數。

換樓客

對於換樓客來說，以一手樓為換樓目標可以享有各種好處。首先，如選用較遠期樓花的建期計劃，當手上資金足以支付臨時訂金5%及印花稅的話，賣樓籌尾數的時間便相當足夠，也可以看著目標收樓日而將原有物業善價而沽。不過，假如是同一業主的話，以先買後賣形式樓換樓，新買物業需付15%的從價印花稅，待出售原有唯一住宅後才可以申請退回印花稅差額。

先賣後買客

部份換樓笿可能因資金不足而選擇先賣後買，除了可節省印花稅開支外，還可以取到售樓所得的訂金甚至尾數來支付新樓洗費。要注意的是，現時一般樓宇交易，地產代理都建議把訂金交由律師樓托管至交易完成才交到賣方手上，樓換樓客需注意合約細則，以免抽中新樓反而大失預算。另外，上一篇提及的一、二手樓支付訂金尾數及印花稅的期限大有不同，換樓客也宜把日子預算得鬆動一點。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20201020/890244/