新樓數期較彈性 I-II【星之谷專欄-頭條日報】

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筆者在9月22日的本欄中指出,新買物業查詢有顯著增加,但不少客戶仍心大心細,正式落筆簽約的比率較低。

受疫情影響,發展商在數波疫情來去之間推盤審慎,早前的康城項目也分開數個月推售,同屬大型屋苑的大圍站上蓋項目在上周推售,不少早前查詢的客戶也入票抽籤,累積的購買力一觸即發。

數期

不少人抽新樓,除了一手情意結外,還看中了較彈性的數期。一手新盤通常分為樓花期付款(即供計劃)與建築期付款(建期計劃)兩種期,意思即是樓花期內支付全部樓價與收樓前支付全部樓價。

即供計劃其實也不是完全在揀樓日即時付清樓價,而是在揀樓後的特定日子內支付,譬如選擇了120天即供計劃,就需要在揀樓日計120日內付清。

初期洗費大不同

雖說一手樓的數期較彈性,但以初期洗費計算,一手樓有時比二手樓還要花費更多,以下例子以1000萬元住宅,首置客須繳從價印花稅3.75%計算。

二手樓初期洗費

如購買二手樓,在簽訂臨約時會繳付雙方議訂的細訂(通常為樓價的3至5%),然後14天內上律師樓交大訂餘額(大、細訂合共樓價的10%)。至於印花稅,有些律師樓可以讓客戶較彈性繳付,大約在簽臨約起計20天內交給律師樓,讓律師樓在限期前繳付便可,即14天內需繳樓價的10%、20天內13.75%。

一手樓初期洗費

購買一手樓的情況有所不同,通常在入票時需繳付10萬元意向金、簽訂臨約時需繳付細訂餘額(樓價5%減去10萬元)。在五個工天內須上律師樓簽正式買賣合約,發展商律師樓通常也會要求買家在這天以本票繳付印花稅。不同樓盤會要求客戶在不同期數補付訂金,假如某樓盤要求在簽正式買賣合約時補付5%訂金的話,便要在5個工作天內支付臨時訂金、補付訂金及印花稅合共樓價的13.75%。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20201013/888594/


 

假如目標單位樓價在1000萬元或以下,可以考慮申請去年11月實施的高成數按揭計劃(俗稱林鄭plan),不過新的高成數按揭劃只適用於現樓按揭,即是一手樓以建期上會或二手樓。原有600萬元以下物業借最高八成的高成數按揭仍然適用於即供計劃。

早期資金

自林鄭plan 推出後,二手巿場活躍了一段短時間,畢竟按揭成數雖然放寛了,800萬元住宅需付首期、印花稅、經紀佣金及雜費等約120萬也不是一時三刻籌集得到,樓價上到1000萬元,更需要約250萬元洗費,而一手盤在避開傳統聖誕、農歷新年淡季後遇上疫情爆發,在近兩三個月才開始活躍。

較早期的一手盤,即使買家選用建期計劃,往往也需要在兩、三個月內支付約20%樓價的補付訂金。近期的大型樓盤,建期計劃所需的早期訂金只是樓價的10%,其餘尾數只需於收樓前支付,買家有約兩年時間輕鬆籌集首期尾數。

換樓客

對於換樓客來說,以一手樓為換樓目標可以享有各種好處。首先,如選用較遠期樓花的建期計劃,當手上資金足以支付臨時訂金5%及印花稅的話,賣樓籌尾數的時間便相當足夠,也可以看著目標收樓日而將原有物業善價而沽。不過,假如是同一業主的話,以先買後賣形式樓換樓,新買物業需付15%的從價印花稅,待出售原有唯一住宅後才可以申請退回印花稅差額。

先賣後買客

部份換樓笿可能因資金不足而選擇先賣後買,除了可節省印花稅開支外,還可以取到售樓所得的訂金甚至尾數來支付新樓洗費。要注意的是,現時一般樓宇交易,地產代理都建議把訂金交由律師樓托管至交易完成才交到賣方手上,樓換樓客需注意合約細則,以免抽中新樓反而大失預算。另外,上一篇提及的一、二手樓支付訂金尾數及印花稅的期限大有不同,換樓客也宜把日子預算得鬆動一點。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20201020/890244/

 

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