新盤上名的決擇

新盤上名的決擇
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政府在2010年8月推出了禁止一手樓花摩貨的政策,其後於2013年4月全面實施了《一手住宅物業銷售條例》。當中除了規範了樓花期的轉售活動外,亦規範售樓說明,例如平面圖及售樓說明書的表達方式及規格等。對於真正買家影響最深的,莫過於抽新樓入票與上名業主之間的決擇。在此例實施以後,一手住宅的炒籌、摸貨活動完全絕跡,以往常遭人詬病的疑似造勢假成交亦因條例中列明的殺訂條款亦因此而式微。以近期開賣的新盤來看,超額認購的倍數比以往減少,相信亦與新例有關。

因應一手樓花不容摩貨的規定,現時所有樓花盤對於入票者與該票的買家之間會作出相應的限制。現時,發展商通常會為樓盤抽分籤次序分成不同組別,最簡單的例子,分為A組(意向同時購買兩間或以上)及B組(意向只購入一間),然後限定每個組合只限入多少票,以本文例子來說,可能是A組3張票、B組2張票,每一張票代表一個抽籤籌號。在初初實施《一手住宅物業銷售條例》時,發展商傾向以組合形式入票,譬如說兩夫妻,丈夫為一單元、太太為一單元、丈夫跟太太一起是另一單元,如果想以B組資格抽籤的話,這個組合便共有6票了。假如全部人都以這個組合去抽,而最終該家庭心目中只會最多揀選一個單位的話,便相等於發水了6倍。發水6倍好像很多,但對於容許炒籌年代,當年不少人只是隨意入票抽籤,一心只想著抽到較前的籤時可以賣籌,所以實際有心置業的申請人比例其實很低,在未有規管炒籌的年代,有些新盤便號稱收到數萬張票,當中有不少是立心炒籌的炒家,令發水量達數十倍之多亦不為奇。

在近期,可能是發展商看到了條例之中部份豁免情況的關係,最新的做法變成了任何人都只能入兩票,取替了組合形式入票,但抽中後可以加入直系親屬作為聯名業主,假如太太抽中了想加丈夫作為聯名業主,便須在揀樓及簽訂合約時出示相關証明了(如夫婦需出示結婚証書,父子需出示出世紙,爺孫需出示兩代出世紙等。)。所以現時新盤揀樓現場不時出現老中青舉家出動的情況,相信就是以真正買家為核心,向上向下向左向右的全家一起入票的盛況了。

就以上述組合來說,假如前一種組合形式抽籤的情況下丈夫與太太的組合中籤,或後者每人一籤的形式下太太個人票中籤,但其實他們最終想以丈夫為個人業主,便在簽署臨時買賣合約時加上丈夫為聯名業主了。為了方便將來除名,這兩種情況下不少人都會選擇以分權契而不是長命契的形式持有單位,即其中一方持有大比數業權,例如丈夫持有99%而太太只持有1%。

為甚麼要以如此大比數分權有甚麼好處及有何風險呢?下篇再續。

子非魚

 

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