施政報告印花稅辣招鬆綁預期大碼物業及車位最受惠【星之谷專欄－經濟一週】

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2020-11-30

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施政報告剛剛出爐，非住宅物業印花稅回到七年半前。每次政策大改，都會引發物業市場不同類別單位的波動，筆者簡述新政策帶來的影響。

今次施政報告出爐前，市場猜測將進一步放寬樓按，樓價超過1,000萬元，也可申請高成數按揭。最終雖然希望落空，但有時也會在財政預算案前後推出新政策，筆者簡述一下放寬按揭成數帶來的影響。自2009年收緊按揭成數起，政府已大大小小已出招約20次，包括施加各類新印花稅及按揭制度的大改或微調。

樓價升幅集中細價樓

本港樓價已錄得超過十年升浪，原本住在細價(在2010年時約200萬元為分界，約為市區私樓細兩房單位的價錢)的市民，物業價值已錄得驚人升幅，不少已升至市值逾500萬元。過去十年樓價升幅集中於細價樓，除了首置客的首期所限，導致購買力集中在細價樓之外，換樓人士未能順利換樓也是關鍵所在。

以上述居於500萬元細價樓的市民來說，若在樓價盤升前以200萬元買入，並敍造高成數按揭，在去年放寬按揭前，賣出單位僅剩約400萬元現金，想換800萬元物業也僅僅夠。換樓鏈的中斷，導致細價樓的業主亦不願賣樓，或只接受天價放盤，以便自己換樓，二手細價樓供應因而減少，而造成了乾升的現像。

因此，在2019年放寬按揭成數後，樓價介乎600萬至1,000萬元的住宅市場變得活躍，雖然其後爆發了肺炎疫情，樓市本應不被看好，但這區間內的住宅物業並沒有向下調的跡象。即使在放寬按揭成數後，1,000萬元以上住宅亦暫時不會爆升，但潛在買家增加的情況下，交投會轉趨活躍，價錢也會較為硬淨。自首輪收緊住宅按揭成數後，投資者目光轉向非住宅物業市場，銀碼較細的工廈、劏舖及車位等因而受惠跡象。出現了炒賣的跡象。

在2013年2月，政府推出雙倍印花稅(DSD)，以打擊購買非首間住宅人仕，順道壓抑非住宅物業炒風。雖則如此，當細價樓受600萬元按揭成數像限所制時，細價工廈、劏舖及車位等再次吸引投資者的目光，因此這項「辣稅」遲遲未有放寬。

在去年11月，住宅按揭放寬後，市場資金重新流向住宅市場。幾乎同期，於今年初爆發肺炎疫情，工商舖市場大受影響。金管局率先在今年8月放寬非住宅物業的按揭成數，由過往的四成調升至五成。

車位業主最受惠

今次施政報告終就印花稅「辣招」鬆綁，為市場帶來生機。在減收印花税後，筆者作出以下預期。

大碼物業，例如價值超過2,000萬元的話，放寬前的收費為物業價值的8.5%，作為投資成本來說實在太重。減至4.25%後，相信會吸引到外來投資者進場，可解需變賣物業救命的商家燃眉之急。這項政策，相信最受惠的是車位業主，因為200萬元非住宅物業，由放寬前收取物業價值的1.5%印花稅，減至僅100元，價格可望急速反彈。

子非魚

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