暢談員工置業貸款計劃(Staff Plan按揭)

暢談員工置業貸款計劃(Staff Plan按揭)
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不少公司都會在年頭批出該年的買樓Staff Plan,有些是批每月準貼、有些是批大額現金當作首期,兩者同時批出的亦有。公司有Staff plan 固然是好事,但現時樓價甚高,一個中層職員如借100個月糧,也許只有400萬元,不夠Full pay 一個新界兩房單位,餘額亦必需要申請按揭,所以亦少不免擔心按揭不獲批核。本篇會細述各種利弊及考量。

 

每月津貼

有些公司的房屋津貼中會有每月津貼部份,假如是屬於置業津貼的話,該筆津貼將全數被視作收入的一部份而需要繳稅的(租金津貼的計法會有所不同,有機會再述)。領取每月津貼百利而無一害,除了潛在將來升職加薪時才申請可獲較大津貼額外,筆者也想不到任何理由不作申請。

對於按揭申請來說,由於每間公司批出的條款有所不同,除了金額可能浮動外,有些會有津貼年期上限,由於按揭是長期抗戰,動輒供款30年,對於年期只有十年的津貼計劃來說,有些銀行不會將該筆津貼計入「供款與入息比例」的入息部份。所以申請人在簽臨約時,最好先預算當該筆津貼不獲考慮時,仍然有足夠資金完成交易。

 

一筆過貸款

有些大公司,會借出一筆過的金額與員工作為置業貸款。有些是還息不還本(常見於長俸公務員),有些是本利還(常見於銀行Plan),。一般來說,一筆過貸款是以員工基本月薪的倍數為上限,譬如銀行常見的100倍月薪Plan。由於該筆貸款會於物業成交時一併提取,所以承按銀行會考慮有關貸款的每月供款去考慮有關申請的「供款與入息比率」。定息計劃就會當作固定供款計算,浮息計劃便與平常計算壓力測試的準則考慮。

  1. 還息不還本

長俸公務員的置業貸款,其實是提早將退休金提出,該筆資金早晚都是歸屬於該員工的,所謂的還本,是在退休一刻在退休金中扣除的,所以期間可以只還息不還本。

還息不還本的好處是每月供款極低,譬如說100萬貸款,年利率2%的話,還息不還本計劃的每月供款只是$1667。對於計算「供款與入息比率」時,比起借取100萬元按揭還要鬆動,所以十分有利。

2. 本利還

一般大公司的置業貸款計劃,通常是本利還的類型,譬如說100萬貸款,年利率2%的話,假如是25年期本利還的供款,每月供款是$4239,加3%壓力測試下每月供款便增加至$5846,比起還息不還本的每月供款額多出數倍之多,對於申請的按揭貸款能力有頗大的影響。

 

員工置業貸款計劃弊處及解決方法

大公司的置業貸款,通常也比巿面上的按揭利率還要低,假如與按揭供款年期一樣的話,每月供款比按揭還少,所以一定較為有利借得更多的資金。而假如年期較按揭短,則需要再作考慮。

要說員工置業貸款的最大壞處,是公司批出該筆貸款時,要求員工必需在轉工時清還,許多人不免要考慮被公司綁死了仕途的因素。

假如貸款的金額不高,手頭上有資金可隨時清還當然完美,但初次置業者相信有如此大筆資金應屬天方夜談吧。不過,如果計劃轉工前,樓價升值至一定程度,轉按時新造按揭金額高於原按揭及公司的置業貸款總額,便可以申請翻按套現清還公司貸款部份,然後才進行轉工大計,便可準備與舊老闆說再見了。

 

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