曾擔保家人買樓 居屋中獎戶一招解困:把擔保按揭的供款計入DSR【星之谷專欄-經濟一週】

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香港地樓價貴,抽中新居屋等於中六合彩,不過有幸運兒沒有「開心到彈起」,反而憂心忡忡,原來他以前以擔保人身分幫家人「上車」,怕這個身分會影響新居屋按揭,因此向筆者求問。

未補地價居屋申請按揭不複雜,毋須入息證明、壓力測試,只需要聲明家庭總收入便成。如果足夠供樓,銀行便會批出按揭,最高可以申請九成;綠表更可達9成半,基本上首期負擔相當輕。不過,未補地價居屋按揭申請,銀行都會查環聯信貸(TU),當發現申請人有擔保按揭在身,根據金管局指引,最高成數要削減一成,這正是阿Sam(化名)憂慮的地方。雖則新居屋樓價本身已經有大折扣,但如果九成按揭變八成,將影響他的理財部署。

把擔保按揭供款計入DSR

據筆者了解,的確所有大銀行得悉申請者有擔保他人,按揭成數便會扣減一成,但有例外。只要把擔保按揭的供款,計入新居屋按揭的供款與入息比率(DSR)就成。如聲明入息不足夠供兩層樓,獲批資款額有機會減少;個別中小型銀行亦有這項服務;最終要貨比三家,選擇定價最好的銀行,筆者亦向阿 Sam介紹了這個方案。

不過,如果不是新居屋,而是二手未補地價居屋,申請按揭時就必須加倍小心,原因是樓齡及擔保期,將影響按揭成數及最長還款期。此外,中小型銀行作風謹慎,未必能借足最長25年;大型銀行只要擔保期内,可借足25年。但若果樓齡太大,借足25年就要扣減成數,其準則是該未補地價居屋擔保期完結當月,按揭餘額須降至相等於樓價6成或以下。

另外,或會有人問,為甚麼有擔保他人買樓的紀錄後,買私樓可以借足九成按揭,但居屋反而未必得?先講前者,原來經按揭保險公司申請高成數按揭,只要繳交貴一點的保費,便可以期彌補本身因擔保他人而被扣減的一成按揭。至於居屋按揭成數雖然高,但主要是政府擔保,而非按揭保險公司,故此銀行見到申請者,有向他人擔保買樓紀錄時,均會按規定扣減一成按揭。

最後,若果居屋申請者的家庭成員有幫人擔保買樓,會否影響申請者按揭批核?答案是不會的,家庭成員按揭背景不影響業主申請按揭,而銀行亦不會查家庭成員TU。

子非魚

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