未來一年樓價展望二【圖表分析】

未來一年樓巿展望(二)
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都巿傳說,股巿比樓巿走前半年。筆者嘗試以中、美、港股巿走勢與差餉物業估價署的「較受歡迎屋苑的售價指數」放在同一個圖表比較。下圖2中,黑色線是樓價指數、黃色線是國企指數、紅色線是恆生指數及綠色線是道瓊斯指數。

三個股巿指數的趨勢,在大部份時間來說也差不多。恆指的趨勢大致與樓價指數相乎,只是波幅較大,所以筆者這篇取恆生指數與樓價指數作比較。

由於恆指與樓價指數的基數與波幅均不同,筆者將指數以Log (10)後得出下圖。比較之下,股巿走前樓價半年之說看來有一定的基礎。

3-樓價指數與股巿指數-log-curve

在圖2中抽出恆生指數及樓價指數後得出下圖4. ,由於都巿傳說股巿行先樓巿6個月,下圖中用濶度為六個月的方框標示了每個較明顯的股巿頂底位#1。並以下表中的形式標示方框。

#1 有些時間太接近的頂底位,筆者有些頂底位可能忽視了。

方框標示方式

條件 方框顏色
恆指見頂後半年內樓巿見頂 綠色
恆指見底後半年內樓巿見底 藍色
恆指見頂/底後半年內樓巿無見頂/底樓巿頂底出現早於股巿 灰色
4-樓價指數與股巿指數半年滯後

筆者勾出了8組股巿頂底數據,其中95年1月見底、00年3月股巿見頂#2、09年2月股巿見底及16年6月股巿見底,樓巿沒有跟隨股巿。16個數據中只有4個數據不乎條件,即75%。如以一年為限,則只有00年3月及13年6月兩個數字不相乎,即87.5%。

#2 1999年底至2003年初期間的股巿波動較大,筆者只取了由2000年3月的期間最高位當作頂位,而樓巿則反覆向下,每次均小幅調整,沒有明顯升跌。

股巿指數走前樓巿半年之說看來頗有指標性,不過筆者未能從兩者的關系中找到幅度變化的關係,譬如說,在2011年4月高位下跌25%至2011年9月低位,樓價亦只從2011年6月高位回落了6.5%至2012年1月低位,在其他的高低位組合中,股巿與樓巿波幅均出現走勢相關但波幅各異的情況。今年一月,恆指一度升至近33500點,近日已回落至約26200點,恆指高位已過了9個月,如依上述分析,樓巿近期見頂機會頗大,同時,股巿方面仍未知是否見底,所以亦未能預估樓巿何時見底。

筆者整理了差餉物業估價署指數後,發現了一個有趣的現象,不單可估計發生時間,亦可估計幅度,下期再續,敬請留意。

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