未補地價居屋按揭FAQ－成數、年期、壓力測試

作者:

星之谷編輯部

2018-06-07

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註：2020年4月8日更新

未補地價居屋（綠表、白按）的按揭年期和成數頗為複雜，我們做了一個完整FAQ:

(I) 綠表居屋

問: 何謂政府擔保期？如何計算？

答：政府擔保所有居屋30年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行。擔保期以首次出售日計算。如果是新居屋，擔保期便是30年。如果是二手居屋，假設首次出售日是5年前，那麼政府餘下的擔保期便是30-5 =25年。

問：居屋按揭需不需要做壓力測試以及提供入息文件？

答：如果是政府擔保期內，居屋按揭無需壓力測試和提供入息文件，因為政府是擔保人。如果已過了擔保期，需要壓力測試以及入息證明。

不過，即使銀行不需查閱入息文件，但申請者都需要申報入息，證明有能力供樓。如果申請人無入息怎麼辦？其實居屋是以「家庭」為基礎，可以向銀行申報家庭總收入，而家人也不一定是登記家庭成員。

有些銀行較為嚴謹，如果準買家沒有入息，便需要提供「諮詢人」，該諮詢人須提供入息文件。

不同銀行有不同批核標準，由於每間銀行按揭利率相若，所以準買家應選擇最易批、最快批的銀行；另外，如果環聯信貸評級差到達「H級」，有些銀行未必會批准按揭申請，詳情可向按揭代理查詢。

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問: 居屋按揭最多可借幾多成和最長年期是幾多？

答：居屋按揭最多可借9成半，最長年期25年。如果是一手新居屋，可以做足9成半和25年。但如果是二手居屋，實質按揭成數和年期因屋宛而異，要視乎政府擔保期剩餘幾多年。銀行的原則是，當擔保期完後，按揭餘額需要低過樓價6成，才可批足9成半成數以及25年年期，否則便要在按揭成數或年期上有所扣減。銀行有個「對數表」，列明每個擔保年期和按揭成數的組合中，可以做到幾多按揭年期。

例：假設政府擔保期已過了23年（即剩餘7年），貸款人便不能借足95%以及25年期，這是因為如果供款年期是25年，7年內貸款人是無法供到樓價4成，不符合居屋按揭原則。跟據對數表，如貸款人想借足95%，便只能借17年。如果貸款人想借足25年，成數便最多只能8成。因此，最高按揭成數和最長還款年期，貸款人要取捨，不能兩者兼得，除非是2001年後的居屋。

問：那年首次出售的居屋可以做足9成半按揭成數以及25年年期？

答：如2003後首次出售的白表居屋、2004年首次出售的綠表居屋，一般可借足95%以及還款期25年。但若首次出售日期於2001前，銀行就需要視乎首次發售日期而去考慮按揭年期/成數，而審核標準大多計算該單位於擔保期完結時，按揭餘額可否低過樓價6成。

問：以上所說的按揭「對數表」如何可索取？

答：想知以某一擔保期，最高的按揭成數和最長年期的組合，聯絡我們查詢便成，費用全免。

問：如果已過了擔保期，按揭成數和年期如何計算？

答：如果擔保期已過，未補地價居屋最多只可借6成，25年，需要壓力測試和入息證明，及不可以加擔保人。

問：居屋的按揭利率幾多？能不能行H按？

答：P-3.0%(P=5.5%)或p-2.75% (p=5.25%)，目前同樣是2.5%年利率。居屋按揭不能行H按，這是政府規定的。

問：居屋按揭現金回贈有幾多？有沒有高息存款掛勾戶口？

答：目前現金回贈可以做到貸款額之1%。除了銀行提供的回贈，坊間的按揭中介也有回贈給客人，一般貸款額之0.1%-0.3%。向他們索取「按揭轉介表」，然後交給銀行，便能取得中介的額外回贈。自己去銀行申請按揭，不要把資料給他們幫你申請。要嚴選較有規模的按揭中介，避免被走數或賴數的風險。請留意，跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過1%，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.

問：居屋按揭需不需要搵擔保人？

答：如果是政府擔保期內，政府就是擔保人，無需壓力測試，因此不需要擔保人。但如果擔保期已過，按揭批核方法便和私樓相同，但不可以加擔保人。

問：如業主年紀已很大，也可以最盡借足95%，年期25年嗎？

答：擔保期內因政府是擔保人，因此業主年齡不是問題。而能不能借足95%和25年決定於餘下擔保期有幾多年，然後查對數表。如果擔保期已過，按揭年期便跟據銀行標準，例如如銀行用人齡80-來計算還款期，那麼65歲便最多只可供15年。

年過65歲的老人家，申請二手未補地價居屋時，有些大銀行需要家人陪同到銀行見證。銀行為確保老人家神智清醒，會問幾條問題，需要由老人家親自作答，如清晰回答，按揭便可批無誤，亦有些銀行不需要長者或家人陪同。

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問：居屋按揭能不能做到一天批核？

答：香港零售銀行超過20間，並不是間間都可以做到一天批核按揭，但亦有銀行審批神速。老人家可約好家人一起到銀行，填寫申請表和帶齊所需文件，例如身份證，購買證等，最快可一日批出臨時貸款信。