未補地價居屋按揭FAQ-成數、年期、壓力測試【2018】

未補地價居屋按揭FAQ-成數、年期、壓力測試【2018】
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未補地價居屋(綠表、白按)的按揭年期和成數頗為複雜,我們做了一個完整FAQ:

(I) 綠表居屋

問: 何謂政府擔保期?如何計算?

答:政府擔保所有居屋30年,擔保期內如業主斷供,政府會還錢給銀行。擔保期以首次出售日計算。如果是新居屋,擔保期便是30年。如果是二手居屋,假設首次出售日是5年前,那麼政府餘下的擔保期便是 30-5 = 25年。


問:居屋按揭需不需要做壓力測試以及提供入息文件?

答:如果是政府擔保期內,居屋按揭無需壓力測試和提供入息文件,因為政府是擔保人。如果已過了擔保期,需要壓力測試以及入息證明。

不過,即使銀行不需查閱入息文件,但申請者都需要申報入息,證明有能力供樓。如果申請人無入息怎麼辦?其實居屋是以「家庭」為基礎,可以向銀行申報家庭總收入,而家人也不一定是登記家庭成員。

有些銀行較為嚴謹,如果準買家沒有入息,便需要提供「諮詢人」,該諮詢人須提供入息文件。

不同銀行有不同批核標準,由於每間銀行按揭利率相若,所以準買家應選擇最易批、最快批的銀行;另外,如果環聯信貸評級差到達「H級」,有些銀行未必會批准按揭申請,詳情可向按揭代理查詢。

請參閱我們在《蘋果日報》的文章:

【名家搶先睇】準買家回流「白居二」 4招按揭技巧無痛上車(子非魚)


問: 居屋按揭最多可借幾多成和最長年期是幾多?

答: 居屋按揭最多可借9成半,最長年期25年。如果是一手新居屋,可以做足9成半和25年。但如果是二手居屋,實質按揭成數和年期因屋宛而異,要視乎政府擔保期剩餘幾多年。銀行的原則是,當擔保期完後,按揭餘額需要低過樓價6成,才可批足9成半成數以及25年年期,否則便要在按揭成數或年期上有所扣減。銀行有個「對數表」,列明每個擔保年期和按揭成數的組合中,可以做到幾多按揭年期。

例:假設政府擔保期已過了23年(即剩餘7年),貸款人便不能借足95%以及25年期,這是因為如果供款年期是25年,7年內貸款人是無法供到樓價4成,不符合居屋按揭原則。跟據對數表,如貸款人想借足95%,便只能借17年。如果貸款人想借足25年,成數便最多只能8成。因此,最高按揭成數和最長還款年期,貸款人要取捨,不能兩者兼得,除非是1999年後的居屋。


問:那年首次出售的居屋可以做足9成半按揭成數以及25年年期?

答:如1999後首次出售的居屋,一般可借足95%以及還款期25年。但若首次出售日期於1999前,銀行就需要視乎首次發售日期而去考慮按揭年期/成數,而審核標準大多計算該單位於擔保期完結時,按揭餘額可否低過樓價6成。


問:以上所說的按揭「對數表」如何可索取?

答:想知以某一擔保期,最高的按揭成數和最長年期的組合,聯絡我們查詢便成,費用全免。


問:如果已過了擔保期,按揭成數和年期如何計算?

答:如果擔保期已過,未補地價居屋最多只可借6成,25年,需要壓力測試和入息證明。


問:居屋的按揭利率幾多?能不能行 H 按?

答:最優惠的利率為 P-3.0% (P=5.375%), 或 p-2.75% (p=5.125%),目前同樣是2.375%年利率。居屋按揭不能行H按,這是政府規定的。


問:居屋按揭現金回贈有幾多?有沒有高息存款掛勾戶口?

答:目前現金回贈可以做到貸款額之 2.05%,有高息戶口。除了銀行提供的回贈,坊間的按揭中介也有回贈給客人,一般貸款額之 0.1%-0.35%. 向他們索取「按揭轉介表」,然後交給銀行,便能取得中介的額外回贈。自己去銀行申請按揭,不要把資料給他們幫你申請。要嚴選較有規模的按揭中介,避免被走數或賴數的風險。請留意,跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.


問:居屋按揭需不需要搵擔保人?

答:如果是政府擔保期內,政府就是擔保人,無需壓力測試,因此不需要擔保人。但如果擔保期已過,按揭批核方法便和私樓相同,如過不到壓力測試便要擔保人。但留意居屋的擔保人需要也是住在該居屋內。


問:如業主年紀已很大,也可以最盡借足95%,年期25年嗎?

答:擔保期內因政府是擔保人,因此業主年齡不是問題。而能不能借足95%和25年決定於餘下擔保期有幾多年,然後查對數表。如果擔保期已過,按揭年期便跟據銀行標準,例如如銀行用人齡80-來計算還款期,那麼65歲便最多只可供15年。

年過65歲的老人家,申請二手未補地價居屋時,有些大銀行需要家人陪同到銀行見證。銀行為確保老人家神智清醒,會問幾條問題,需要由老人家親自作答,如清晰回答,按揭便可批無誤,亦有些銀行不需要長者或家人陪同。

請參閱我們在《蘋果日報》的文章:

【名家搶先睇】準買家回流「白居二」 4招按揭技巧無痛上車(子非魚)


問:居屋按揭能不能做到一天批核?

答:香港零售銀行超過20間,並不是間間都可以做到一天批核按揭,但亦有銀行審批神速。老人家可約好家人一起到銀行,填寫申請表和帶齊所需文件,例如身份證,購買證等,最快可一日批出臨時貸款信。


(II) 白表居屋、資助房屋

 

問:白表居屋的按揭成數和年期,和綠表有什麼分別?

答:白表居屋(白表或白居二)最多只可借9成,25年(2000年或之後首次出售的居屋),計算方法和綠表一樣。


問:資助房屋的按揭成數和年期,和綠表居屋有什麼分別?

答:一手資助房屋最多可借9成,最長30年,要壓力測試。至於二手,如未補地價,按揭成數是6成,但有例外。房協樓如果是「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」,HKMC可提供高成數按揭保險,計算方法和私樓一樣。

參考我們在《經濟日報》之訪問:
【助上車客】按保覆蓋房協未補價單位 料8,000單位鬆綁

 


問:居屋和資助房屋的按揭計劃有什麼分別?

答:無論是綠表或白表居屋,都只可行 P按(現時是 p-2.75%=2.375%)。但某些資助房屋是可以行傳統HIBOR plan, 實質利率跟私樓。現金回贈居屋或夾屋和私樓是一樣,目前可做到 2%,按揭中介也一般有獎賞。


(III) 居屋轉按

關於未補地價居屋轉按,可參考此文:

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