未補地價居屋如何能做10成按揭?

未補地價居屋如何能做10成按揭
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新冠肺炎肆虐,經濟仍然低迷之際,全球央行未打算閂水喉,1個月期港元拆息(Hibor,H)持續下跌,甚至跌穿0.1%見近年新低,供樓實際利率亦降至1.4%(以H+1.3%計算)。銀紙不斷貶值,樓價不斷升值,槓桿需求亦急升溫,是自然經濟定律,故此申請高成數按揭個案節節上升,甚至有客人此時此刻問:「有沒有方法借足10成按揭?」

在私樓而言,10成按揭幾乎是不可能,最盡只可以借9成(而且樓價需要800萬元或以下),首期最低都要付出1成——要注意,這1成首期不能從借貸所得,意味不能找財仔(財務公司)或到銀行申請私貸籌集;另外,個別新盤開售時發展商會透過旗下財務公司提供10成按揭,惟利息不低,未能享受市場低息環境,筆者不建議參與這類計劃。

不過,如果是買未補地價居屋,而本身職位是公務員的話,倒是有方法可以申請10成按揭,辦法就是申請公務員「首期貸款」。

透過首期貸款,未補地價居屋可借足10成按揭

公務員「首期貸款」上限為24個月人工,假設月薪2萬元,已經可以借48萬元,最長分10年還款,息率比銀行利率低。以綠表人士為例,可以向銀行申請95%按揭,餘下5%運用「首期貸款」,便能達到10成按揭的效果;如果是白表或「白居二」人士,銀行按揭9成、「首期貸款」1成,也可以借足10成。

但要留意,這方法只適用於未補地價居屋,因為這類型住宅按揭是經由政府擔保,再由銀行審批,而很多銀行都容許申請人借「首期貸款」;但如果居屋已經補地價,意味已經是私樓,借9成高成數按揭要經審批較嚴謹的按揭保險公司,不容許借高成數按揭之餘再借「首期貸款」。而房協樓本身歷史因素使然,9成按揭要經按揭保險公司,因此也不適用於10成按揭。

大樓齡居屋大派用場

有質疑者或會問,未補地價居屋一般僅200餘萬元,1成首期僅20萬元,何苦要再借「首期貸款」?首先,一些居屋樓王1成首期已是數十萬元;其次是一些二手居屋由於樓齡高,要做足25年按揭,銀行未必能借足9成或9成半,「首期貸款」便能大派用場。

不過要留意,政府不會重複發放房屋福利,公務員成功申請「首期貸款」後,便有機會失去了未來「排公屋」的權利;而且,借「首期貸款」買居屋後,由於福利只可享用一次,未來買任何類型物業也不能再申請。

留意要向賣家爭取長成交期

最後,若果公務員打算借「首期貸款」上車,注意要向賣家爭取較長成交期,比如3個月,原因是申請「首期貸款」手續較繁複,須提交海量文件,由政府庫房審批,批核時間也較銀行慢;另外,申請「首期貸款」需要向房署取得銀行Consent(同意),需時幾個月,未正式買樓前已經要先申請,避免耽誤。

子非魚

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