村屋上車攻略(一)

村屋上車攻略(一)
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【都市日報-星之谷專欄】近日有客人向筆者分享上樓故事,話說他心儀一間500萬元村屋,一心以為可以借八成按揭,怎料物業有一定樓齡,樓契沒有平面圖,測量師行無法評估村屋僭建風險,最終按揭保險公司及昆士蘭按揭保險公司都拒絕批出按保,客人只能申請六成按揭上車。

現時全港大部分村屋契都附平面圖,測量師行出估價報告前,會從田土廳勾出平面圖,驗樓時再根據平面圖評估村屋是否曾經改動,亦即是有沒有僭建風險。測量師行會根據地段、樓齡、住宅面積、其他設施面積(包括花園、平台、天台及停車位等)、路權、接駁的公共交通、土地種類、及附近環境等作出估價。為確保估價準確,以上文件愈齊愈好。

如果發現村屋有僭建,比如天台有玻璃屋,測量師行評估還原費用後,假設銀碼不大,按揭批核不會有大問題。惟如果申請高成數按揭,按保公司有機會將樓價扣減預算還原費用,才計算按揭成數,因此貸款額可能較預期少。

如果申請六成按揭或以下,假設還原費用只佔樓價很小百分比,很多銀行可接受貸款人簽承諾書(Undertaking),自行負擔還原費用,銀行照批按揭貸款可也。

但值得留意的是,如果牽涉村屋結構性改動,比如打通兩層做內複式而又沒有「入則」,銀行批出按揭可能性是零。

準買家申請村屋高成數按揭時,需先查冊確定樓契有平面圖才好簽約,尤其是樓齡高的村屋,因為遺失平面圖機會高。目前450萬元以下村屋,按揭成數最高八成半,貸款額上限為360萬;450萬元至600萬元最高八成,兩者皆須申請按揭保險。如果準業主發現心儀村屋沒有平面圖,可先到銀行預先批核,批出後才簽約,確保萬無一失。不過,如果村屋為600萬元以上,最多做六成按揭,由於毋須申請按保,不少銀行接受沒有平面圖的村屋,照批按揭貸款可也。

此外,村屋還款年期亦須注意。若果是高成數按揭,村屋還款期最長為「55年減樓齡」;六成或以下則是「80年減樓齡」,將貸款期拉長至30年問題不大。

近年銀行對村屋按揭取態進取,利率和回贈看齊私樓。目前市場最佳按揭計劃為 H+1.24厘,現金回贈最高2.3%。留意如現金回贈高過1%,需要扣減貸款額。

子非魚
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