【都市日報－星之谷專欄】近日有客人向筆者分享上樓故事，話說他心儀一間500萬元村屋，一心以為可以借八成按揭，怎料物業有一定樓齡，樓契沒有平面圖，測量師行無法評估村屋僭建風險，最終按揭保險公司及昆士蘭按揭保險公司都拒絕批出按保，客人只能申請六成按揭上車。
現時全港大部分村屋契都附平面圖，測量師行出估價報告前，會從田土廳勾出平面圖，驗樓時再根據平面圖評估村屋是否曾經改動，亦即是有沒有僭建風險。測量師行會根據地段、樓齡、住宅面積、其他設施面積(包括花園、平台、天台及停車位等)、路權、接駁的公共交通、土地種類、及附近環境等作出估價。為確保估價準確，以上文件愈齊愈好。
如果發現村屋有僭建，比如天台有玻璃屋，測量師行評估還原費用後，假設銀碼不大，按揭批核不會有大問題。惟如果申請高成數按揭，按保公司有機會將樓價扣減預算還原費用，才計算按揭成數，因此貸款額可能較預期少。
如果申請六成按揭或以下，假設還原費用只佔樓價很小百分比，很多銀行可接受貸款人簽承諾書(Undertaking)，自行負擔還原費用，銀行照批按揭貸款可也。
但值得留意的是，如果牽涉村屋結構性改動，比如打通兩層做內複式而又沒有「入則」，銀行批出按揭可能性是零。
準買家申請村屋高成數按揭時，需先查冊確定樓契有平面圖才好簽約，尤其是樓齡高的村屋，因為遺失平面圖機會高。目前450萬元以下村屋，按揭成數最高八成半，貸款額上限為360萬；450萬元至600萬元最高八成，兩者皆須申請按揭保險。如果準業主發現心儀村屋沒有平面圖，可先到銀行預先批核，批出後才簽約，確保萬無一失。不過，如果村屋為600萬元以上，最多做六成按揭，由於毋須申請按保，不少銀行接受沒有平面圖的村屋，照批按揭貸款可也。
此外，村屋還款年期亦須注意。若果是高成數按揭，村屋還款期最長為「55年減樓齡」；六成或以下則是「80年減樓齡」，將貸款期拉長至30年問題不大。
近年銀行對村屋按揭取態進取，利率和回贈看齊私樓。目前市場最佳按揭計劃為 H+1.24厘，現金回贈最高2.3%。留意如現金回贈高過1％，需要扣減貸款額。
子非魚
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