很多人對於村屋按揭都抱有誤解,覺得不能做高成數按揭、很難批、或利率不好等。其實並不然,這裡我們做了一個問答FAQ。
問:村屋按揭成數最高是幾多?
答:村屋最多可以借8成半,經按揭保險,做法和多層大廈一樣。400萬以上到600萬村屋可借8成,其餘都跟多層大廈的計算方法。參考這文:
問:村屋還款期最盡幾多年?高樓齡村屋可以借幾多年?
答:30年。但實質要視乎幾個因素包括人齡、樓齡,和按揭成數。
假設是借6成或以下:
- 個別銀行可以人齡用80減去計最長還款期,比如50歲或以下,便可借足30年
- 個別銀行可以樓齡用80減去計最長還款期,比如50年樓的村屋,也可借足30年。
假設按揭成數是6成以上,需要經按揭保險:
- 人齡也可以用80減,但樓齡最多55減
- 例子:50歲,30年樓齡,需要借8成經HKMC。雖然人齡可以借足30年,但樓齡只能25年,因此批核結果是最多25年
問:非標準村屋,比如每層350尺的小全棟,做不做到按揭?
答:沒有問題,只要齊契,一樣可以最多借足按揭成數上限,還款期最長30年
問:村屋按揭,會有什麼原因唔批?
答:如果貸款人入息沒有問題,過到壓力測試,村屋唔批的原因一般只有幾個:
- 路權
- 未補地價(如原居民住滿了5年,免補地價)
- 沒有滿意紙(有些銀行可以先批按揭,後補滿意紙)
問:如果村屋有潛建,按揭會不會唔批?
答:村屋申請按揭,銀行需要驗樓的。如驗樓時發現有潛建物,比如天台變成了玻璃屋,或花園有個泳池,或3房打通變為開放式等,估價行會計算還原費用(即「重置費」)。如果是申請高成數按揭經HKMC,計算按揭成數時會把樓價扣減還原費才計算貸款額。如果是借6成或以下,需不需要把樓價扣重置費便因銀行而異。如重置費不高,比如只是在樓價幾個百份比內,有些銀行可以不扣,但要貸款人簽份undertaking 自行承擔未來可能清拆費用。
但有些嚴重的改建,就真難批。比如把上下兩層打通改為「內覆」,如果這種自制內覆式沒有入則的話,按揭是難批。
問:如果把村屋地下果層改建成食肆或店鋪,按揭會不會唔批?
答:要視乎地契上的土地用途。如果地契寫明是住宅用途,改建成商業用途大部份銀行都不能批。個別細銀行可試批但利率會貴。
問:離島村屋,能不能做按揭?
答:也有銀行可做,利率都是一樣
問:村屋按揭的利率和回贈,和多層大廈有什麼分別?
答:銀行對於村屋按揭已越來越進取,多間銀行對於村屋按揭的利率和現金回贈,跟多層大廈都已無分別,即都可以做到H+1.26% 利率和1.6% 現金回贈。經坊間按揭中介也可得額外0.1-0.3% 獎賞。
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