東大嶼都會發展 – 遠水與近火

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施政報告提出的東大嶼填海,推出後引來不少回響,當中比較大的質疑是為何避開新界棕地及發展商囤地的問題,而去大搞一個14年才見成效的東大嶼計劃。土地供應問題迫在眉睫,這個遠水究竟能否救到近火呢?

有人提出,政府可以以「土地收回條例」,向發展商收回囤積的新界農地。首先,要執行這條條例,首要條件是涉及公眾利益,假如是收回土地而只用作建屋,土地業權人便有機會與政府打官司反對收地,因為政府也可以「收其他土地用作建屋而不一定選我」。即使發展商願意土地「被收回」,政府也需要作出一定賠贘。就以高鐵計劃收回菜園村為例,根據以下蘋果日報報導,在2009年的特惠補償額最高達「農地每平方呎526.8元;屋地每平方呎1,041元加專業測量師估價」。假如政府就收地無法勝出官司,例如「未能證實收回土地涉及重大公眾利益」。那發展商是否交還土地作公用發展則變成了商業決定了。

 

2009年10月21日 蘋果日報

20億收地 高鐵造就千萬富翁

特事特辦加倍賠償 菜園村居民受惠小

https://hk.appledaily.com/news/art/20091021/13335622

 

 

當議題成為發展商的商業決定後,事情反而變得簡單。在商言商,想把發展商囤積的土地盡快推出巿場,最有效的方法不外乎「摧毀土地價值」與「釋放土地價值」。

東大嶼填海計劃便是一個「摧毀土地價值」的方案。填海造地,無需問准土地業權擁有者,假如政府能順利推行填海計劃,政府便可將推地權重新掌控。在施政報告的記者會,特首林鄭特別提及,東大嶼填海計劃暫定先進行第一期填海,在大小交椅洲新填1000公頃土地,而喜靈洲南北的兩個人工島將按屆時的社會共識再行決定。《明日大嶼》小冊子內,東大嶼填海計劃發展藍圖內,還特意用虛線圈出「可能的遠期填海」。換句話說,假如這計劃順利進行,14年後起計,政府將有源源不絕的土地供應,足以應付未來20年的房屋需求,當中有約四成土地是「視乎當時需要」。

一個14年的大願境,是否就不能撼動今日的土地供應呢?以往,在沒有死期的情況下,發展商可把土地儲備拿來當籌碼,等政府土地儲備乾枯以後,便可以在談判桌上佔盡上風。但是,政府如成功推行東大嶼填海,發展商手上的土地便突然變成了有到期日的窩輪,死線設在14年後。假如在死線前不將潛在價值兌現,過後便變得一文不值。政府的填海計劃就是為發展商手上的土地設立一個兌現的期限,手法來得既溫和又強硬,沒有直接與發展商收地,但又表明了重掌主動權的姿態。

在施政報告中第68至70段提及了「土地共享先導計劃」,相信就是與東大嶼填海一拼進行的「釋放土地價值」計劃。以往,發展商除了囤積籌碼以向政府談判,所以在申請改劃時嘆慢板外,亦希望政府首先發展了發展商擁有的土地更遙遠的地方,從而節省有關的基建費用。譬如說,政府已為山卡拉的地方興建道路、水電設施,而發展商的土地就在新路旁,無論渠務及道路工程都可節省不少。

在「土地共享先導計劃」的四個原則下,政府變相可免費從發展商手中獲得土地及相關基建以興建私營房屋。在社會意識上,無需動用政府分毫,計劃便容易通過民意。另一方面,在計劃實施後,由於個別土地發展不涉及財政撥款,亦可繞過立法會的撥款機制(當然亦會衍生一定的反對聲音)。

 

「土地共享先導計劃」的四個原則(實際上是五個)
1. 發展商需免費交出6至7成土地與政府
2. 發展商為土地內私人發展項目補十足地價
3.1 為加快發展,發展商亦可自行承造基建設施,並在所需的補地價費用中扣除
3.2 發展商需自行為發展範圍內的土地統一業權,假如在必要的基建所需土地遇上困難,政府可按「土地收回條例」收回有關地段
4. 申請機制必須公平、公開和透明

 

如此一來,發展商在望著手中的新界土地變成末日輪的同時,亦有一套機制釋放土地價值,相信無論對民意或發展商角度亦容易取得一定的平衡。在14年後的土地價值末日到來前,發展商便會較積極與政府商討,以發展手上的土地。

 

東大嶼填海計劃藍圓

摘自《明日大嶼》小冊子

https://www.policyaddress.gov.hk/2018/chi/pdf/Leaflet_Lantau.pdf

 

 

東大嶼填海-概念發展及策略性運輸計劃

延申閱讀:

子非魚

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