林鄭擬限制非本港居民購買住宅,印花稅及按揭的啟示

林鄭擬限制非本港居民購買住宅,印花稅及按揭的啟示
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林鄭在7月12日的立法會答問大會中提及,在有需要時會考慮限制非本港居民購買住宅。對於住宅買家而言,買方需受「從價印花稅」及「買家印花稅」的規管,並在特定情況下獲得豁免或按特定的稅率表支付印花稅

筆者先簡述現行印花稅制度下,各類別人仕購買住宅單位所需繳付的印花稅,詳細規限及個別情況,請參考連結內的稅局FAQ。

A. 從價印花稅

購買住宅單位需繳付「第1標準第1部稅率」,或「第二標準稅率」從價印花稅,前者的稅率為劃一15%,後者的稅率按樓價劃分,即以往200萬樓價只需$100印花稅那一種。

要符合繳付第二標準稅率從價印花稅,買家必須符合以下幾項條件:

1. 香港永久性居民

2. 代表自己行事

3. 在香港沒有擁有任何其他住宅物業

4. 購入單一住宅物業

 

稅務局 > 從價印花稅 – 第1及第2標準稅率

https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm

 

B. 買家印花稅

買家印花稅,是自2010年11月推出額外印花稅後第二個稅項上的新辣招,主要目的是打擊非香港人購買住宅物業,稅率為劃一樓價的15%。買家除了要繳付買家印花稅外,亦需要按情況繳付上述的從價印花稅。

要符合豁免繳付買家印花稅,買家必須符合以下幾項條件:

1. 香港永久性居民

2. 代表自己行事

 

稅務局 > 買家印花稅

https://www.ird.gov.hk/chi/faq/bsd.htm

 

 

就7月12的答問大會,特首林鄭月娥因為避免外界作出揣測,所以不具體交代有關政策。就現時的制度來說,假如港府禁止「非本港居民」購買物業,有不少地方需要修訂。

現時,內地人仕、外國人仕及任何公司,如在本港購買住宅物業,同樣需要繳付15%的買家印花稅和15%的第1標準第1部稅率從價印花稅,假如修例只禁止「非本港居民」以個人身份購買住宅物業,該名買家只要透過自己持有的有限公司去購買住宅物業,又或者以信託人代為購買(亦即是無需作出「代表自己行事」的聲明),所需繳付的印花稅亦是上述的15%加15%,與非本地人以個人名義購入相同。禁止「非本港居民」以個人身份購買住宅物業便沒有實行上的意義了。

至於如將範圍擴濶至禁止公司或信託人買樓的情況,亦不見得是一件好事。現時,假如有公司想在香港購買住宅作為員工宿舍之用,只要願意繳付15%的買家印花稅和15%的從價印花稅便可。假如新修訂後連公司購買住宅亦被禁止,那麼一間境外公司想在香港長期設立分部,也不能在香港購買住宅作為員工宿舍之用,長遠而言會影響境外公司於本港設立分部的意慾。

有人也許會說,以公司持有的物業,在按揭上會有一定難度,有人也許會認為公司買樓必需full paid。這裏要分清楚,「購入持有物業的有限公司」,與「以有限公司購買物業」是兩個完全不同的概念。前者是股權交易,所需繳付的是股票轉讓印花稅,即交易額的0.2%(詳見以下東網新聞)。後者則是進行一次物業買賣,以公司作為買家購入住宅單位,所需繳付的印花稅是前述的15%加15%。

在按揭而言,前者在股權轉讓前,買家未獲得公司股份,並不能擔保公司去申請按揭,所以必需在股權轉讓後才可以申請按揭,所以需要先full paid成交,然後以股東身份為物業進行按揭。後者則可以在物業交易前以股東身份申請按揭,但亦有一些需注意的地方,例如現時向銀行申請開公司戶口需時約三個月,未能開戶前是不能提取按揭的,所以想以新成立公司購買住宅,並以按揭找尾數的買家亦需留意成交期。

林鄭須說不放風實際措施以免巿場揣測,但對政策好奇的人如筆者,亦難免就現有規範嘗試解讀,希望政府能作出正確的決定,以免「一子錯滿盤皆落索」。

2018/07/12 (週四) 02:00下午都巿日報林鄭月娥稱可再審視限制非港人買樓

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2018年7月13日(五) 東網樓市辣招現漏洞 揭投資者藉買賣股權避稅94億

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20180710/bkn-20180710122650092-0710_00822_001.html

https://starpnews.com/blog/%e6%9e%97%e9%84%ad%e6%93%ac%e9%99%90%e5%88%b6%e9%9d%9e%e6%9c%ac%e6%b8%af%e5%b1%85%e6%b0%91%e8%b3%bc%e8%b2%b7%e4%bd%8f%e5%ae%85-%e5%8d%b0%e8%8a%b1%e7%a8%85%e6%8c%89%e6%8f%ad%e5%95%9f%e7%a4%ba/

子非魚

 

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