按揭回贈 2.1%, 銀行激烈競爭如何賺錢？兩招財技賺盡著數

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2019-02-23

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【蘋果日報－星之谷專欄】近日報章報道，個別銀行現金回贈率已升至2.1%，兼送數千元超市現金券，由數年間1%水平急升。於業主角度而言，現金回贈率無止境上升當然着數，但銀行惡性競爭，付出高昂成本搶客，長遠按揭業務能不能賺錢？

無限輪迴賺盡銀行錢

銀行按揭業務賺錢來源主要是按息收入。如果借款人現時按揭利率為2.375%，罰息期兩年後即時轉按賺現金回贈，假設利率環境沒有變化，扣除後兩年間銀行按息收入約4.7%；再扣除每月供款歸還本金部份，回報會較4.7%略低。

這時候再計算銀行成本，若果現金回贈率為2.1%、按揭中介費為0.3%(間間銀行佣金不同，以平均計)、送首年火險（相等於貸款額約0.1%），再加上銀行處理按揭申請牽涉的前線佣金、估價費、查冊費、驗樓費、其他行政費等，保守估計佔貸款額0.5%，意味獲客成本近3%。值得留意的是，如果按揭獲批後，準業主回心轉意拒絕上會，這些行政費銀行都需要支付。

兩者相減下，銀行簽一張按揭貸款單，按息收入4.7%，付出成本3%，即兩年間銀行利潤只得1.7%。

不過，筆者尚未計算按揭業務最沉重的資金成本。假設銀行資金成本與港元同業拆息（HIBOR）掛鈎，現時一個月拆息約為1%，假設一半資金是從拆息而來，意味銀行實際只賺 0.7%，微得可憐。大銀行存款充裕，存款利率仍低，ROI便會較中小型銀行略高。

銀行按揭實際回報不足1%

值得注意的是，現時大部份銀行都為按揭客戶提供按息掛鈎高息存款戶口（Mortgage-Link），即儲蓄存款利率與按揭利率掛鈎，如果借款人有儲蓄習慣，將大量現金存入該戶口內，銀行ROI將一減再減。

儘管如此，銀行仍然積極搶按揭市場佔有率，為甚麼？原因是申請按揭牽涉數百萬元資金，絕對稱得上是貴客，銀行可以乘機推銷其他利潤較高的保險或投資產品。但問題是金管局及證監在綑綁銷售上限制多，按揭職員交叉銷售其他產品時，有一定合規程序要遵守。如果銀行按揭職員沒有相關牌照銷售保險或投資產品，只能轉介客人至其他相關部門跟進，交叉銷售效果未必理想。

事實上，現金回贈飇至2.1%，有業主研究出「零資本賺銀行錢」方法。例如一些供款多年「父幹樓」，樓價近1,000萬元，按揭餘額為100萬元，可以轉按到另一間銀行借400萬元，無需入息證明，淨套現金額為300萬元，總共賺取8.4萬元現金回贈，如果經按揭中介回贈更多。

若果業主將300萬元中的150萬元，放入按揭掛鈎高息存款戶口對沖利息開支，另外150萬元撥去高息定期存款，現時個別銀行願意向新客戶提供定存利率2.5%，較按揭利率為高，借入300萬元近乎不需要繳付任何利息。

貸款利息可全數對沖

兩年過後，業主可以將300萬元全數歸還銀行，淨袋8.4萬元現金回贈及其他中介回贈，扣除5,000元律師費有近8萬元現金落袋，每兩年可以重做一次。值得注意的是，以資產審查毋需入息證明，手續並不繁複。

如果業主持有現契樓，更可以直接借400萬元，200萬元撥入按揭掛鈎高息存款戶口，200萬元撥入定期存款，一年後以「部份還款」方式歸還380萬元，餘下20萬元貸款餘額避免罰息（有些銀行第二年還剩20萬也可當部份還款，因而無需罰息），第二年「象徵式」供20萬元，所繳付利息只是4,000元多，第三年再歸還。

子非魚
星之谷按揭轉介

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