樓價下瀉現入市時機 P按點解好過H按?

樓價下瀉現入市時機 P按點解好過H按?
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【蘋果日報-星之谷專欄】香港銀行未加息前,H按是王道;加息之後形勢轉變,P按重奪優勢,本文會從基礎說起。

市場分兩種按揭計劃:H按和P按。如果採用H按,利率是跟隨1個月同業拆息(Hibor)浮動,以今年初為例,普遍是H+1.24%,並設有封頂利率,以當時大P(5.25%)為例,通常為P-3.1%,利率以較低者為準。而那時的P按,統一是P-3.1%,所以大部份客戶都是採用H按,因利率大部份時間都低過或等如P按。

今年Hibor急升,H按大部份時間觸及封頂,所以H按和P按實際息率沒有分別。但按揭年期最長達30年,今天沒有分別,不等於未來30年都是一成不變,H按永遠都有機會低過P按,最差情況只是兩者打和,因此H按佔有絕對優勢。

今年8月時情況轉變,銀行調高H按封利率以及P按利率,但封頂位調高幅度多於P按利率,形成P按實際利率低於H按。以大P為例,H按計劃一般是H+1.25%,封頂利率為P-2.9%;而P按計劃是P-3%,因為差異化存在,準業主需要計計數才好上車。

帳面上,由於現時Hibor徘徊1.5%多時,H+1.25%已經觸發封頂水平,即使大P銀行上月普遍加最優惠利率0.125厘,達5.375%,即H按封頂利率為P-2.9%(2.475%),但選擇P按利率是P-3%(2.375%),比H按還要低。

但正如上述所言,按揭最長達30年,H按不會30年都觸及封頂位,但目前H按要着數過P按,Hibor要跌至1.125%以下,未來兩年難度極高。近月Hibor最高位曾見2.3%,近期回落到1.5%,要跌穿這個水平不容易,普遍銀行1個月定期存款年利率遠高於1.5%,銀行資金成本如此貴,除非美國驚嚇減息,否則1個月同業拆息難低於1.5%。

準買家買樓,如果打算每兩年轉按一次,採用P按是明智選擇,因未來兩年H按息口要低過P按確實是不容樂觀。

有些客人別無選擇,一定要選擇P按,例如未補地價居屋。醫管局職員如取房屋津貼(HLISS),亦需採用P按。其他公務員如申請房屋津貼計劃(HPS),則可行採用H按。

有些客人問大P和細P有什麼分別。簡單而言,匯豐中銀恆生是用細P(5.125%);其他銀行普遍用大P(5.375%);華僑永亨和富邦香港上月加最優惠利率幅度較多,兩銀行P為5.5%。如果是用大P,P按是P-3%(2.375%)。如果用細P,P按是P-2.85%(即2.375%),因此無論是大P和細P,實際按息都是一樣。如果加息或減息,大P和細P都是一起調整,兩者沒有誰佔優。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181027/58839549

 

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