讀者來函:樓價600萬,傢私費30萬,能不能做8成按揭?

讀者來函:樓價600萬,傢私費30萬,能不能做8成按揭?
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最近有個個案,客人想買的樓開價630萬。客人想做8成按揭,但600萬以上的樓只能借6成。客人想鋤業主價但業主「企得很硬」,然後地產經紀提議,可以叫業主以600萬賣,然後業主「檯底」收取買家30萬「傢私費」,客人來函問我們是不是可行。本文會深入探討這個案。(註:於2019年10月16日公佈的施政報告放寬了按揭成數,1,000萬以下首置自住單位最高可借8成,詳情可看:2019 施政報告最新按揭成數懶人包。)

先不說上會問題,這種做法是不是合法?我們認為,如要把這交易合法化,首先客人需要向稅局申報傢私費,並以630萬計印花稅,而不是以600萬計,才消除逃稅之嫌。而申報印花稅表有一欄是 “other items”。在 other items中填寫了傢私費,並以630萬打印花稅,便過了稅局那關。

再來是 HKMC的關。600萬樓價加30萬傢私費,HKMC會不會批8成?如果,把傢私費明確寫在臨約和買賣合約上,HKMC一定不會批8成,因整個交易明顯是630萬,當中如何分類是不重要。

客人問:「如果我和業主商議好不把傢私費寫在臨約和正約上,並且在簽細訂時便預先「檯底」向業主交付傢私費,但照以630萬打印花稅,那麼又能不能借8成?」

倘若如此,便衍生了另一風險。假設賣家在成交前終止交易,那麼按法例賣家需要賠大訂給買家,但由於那30萬傢私費沒有出現在臨約、正約、以及田土廳內,理論上賣家只需要以600萬來計算賠訂金額。假設在簽臨約到成交期間樓價飄升,令賣家賠訂也有數圍(因有傢私費在手),的確會產生賠訂的動機。雖然,簽了正約後買賣雙方都是「必買必賣」,否則受損的一方可以追討損失,但這種民事官司不易打,而且昂貴,如敗訴更需要支付對方律師費。雖然,賣家賠訂客人便有錢落袋,但扣減了傢私費後,那些錢補償不到樓價的升幅了(否則賣家也不會賠訂)。

客人問:「如果我和賣家簽一張合約,如賣家最後終止交易不只要賠大訂,還要退回傢私費,那麼我是不是較有保障?」

問題出在誰見證這「合約」?這合約如交給買賣雙方律師樓,律師樓必定會把合約細節寫在正式買賣合約上,便過不到 HKMC那關,做不到8成按揭。如這合約是檯底而不浮到律師手上,那麼如賣家終止交易賠訂,便如上面所說以600萬來計算賠損金額,買家要從昂貴的民事訴訟追討傢私費。

客人因此便問:「如果我成交日才付那傢私費,豈不是消除以上風險嗎?」

如果這樣做,買家風險當然消除,因風險轉傢到賣家身上。如成交日買家對那傢私費「走數」,由於傢私費沒有出現在臨約、正約、和田土廳內,就算買家走數傢私費,業權一樣會轉移給買家。到時輪到賣家要透過民事訴訟才能追討傢私費。因此,如成交日才找傢私費,賣家應不會肯600萬賣層樓給客人。

結論:這「傢私費」方案,是行不通的,除非其中一方肯承擔高風險。地產經紀為促銷有時會建議這方案給客人,不要誤信。

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