按揭進階及財技

讀者來函：樓價600萬，傢私費30萬，能不能做8成按揭？

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2018-03-30

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最近有個個案，客人想買的樓開價630萬。客人想做8成按揭，但600萬以上的樓只能借6成。客人想鋤業主價但業主「企得很硬」，然後地產經紀提議，可以叫業主以600萬賣，然後業主「檯底」收取買家30萬「傢私費」，客人來函問我們是不是可行。本文會深入探討這個案。(註：於2019年10月16日公佈的施政報告放寬了按揭成數，1,000萬以下首置自住單位最高可借8成，詳情可看：2019 施政報告最新按揭成數懶人包。)

先不說上會問題，這種做法是不是合法？我們認為，如要把這交易合法化，首先客人需要向稅局申報傢私費，並以630萬計印花稅，而不是以600萬計，才消除逃稅之嫌。而申報印花稅表有一欄是 “other items”。在 other items中填寫了傢私費，並以630萬打印花稅，便過了稅局那關。

再來是 HKMC的關。600萬樓價加30萬傢私費，HKMC會不會批8成？如果，把傢私費明確寫在臨約和買賣合約上，HKMC一定不會批8成，因整個交易明顯是630萬，當中如何分類是不重要。

客人問：「如果我和業主商議好不把傢私費寫在臨約和正約上，並且在簽細訂時便預先「檯底」向業主交付傢私費，但照以630萬打印花稅，那麼又能不能借8成？」

倘若如此，便衍生了另一風險。假設賣家在成交前終止交易，那麼按法例賣家需要賠大訂給買家，但由於那30萬傢私費沒有出現在臨約、正約、以及田土廳內，理論上賣家只需要以600萬來計算賠訂金額。假設在簽臨約到成交期間樓價飄升，令賣家賠訂也有數圍（因有傢私費在手），的確會產生賠訂的動機。雖然，簽了正約後買賣雙方都是「必買必賣」，否則受損的一方可以追討損失，但這種民事官司不易打，而且昂貴，如敗訴更需要支付對方律師費。雖然，賣家賠訂客人便有錢落袋，但扣減了傢私費後，那些錢補償不到樓價的升幅了（否則賣家也不會賠訂）。

客人問：「如果我和賣家簽一張合約，如賣家最後終止交易不只要賠大訂，還要退回傢私費，那麼我是不是較有保障？」

問題出在誰見證這「合約」？這合約如交給買賣雙方律師樓，律師樓必定會把合約細節寫在正式買賣合約上，便過不到 HKMC那關，做不到8成按揭。如這合約是檯底而不浮到律師手上，那麼如賣家終止交易賠訂，便如上面所說以600萬來計算賠損金額，買家要從昂貴的民事訴訟追討傢私費。

客人因此便問：「如果我成交日才付那傢私費，豈不是消除以上風險嗎？」

如果這樣做，買家風險當然消除，因風險轉傢到賣家身上。如成交日買家對那傢私費「走數」，由於傢私費沒有出現在臨約、正約、和田土廳內，就算買家走數傢私費，業權一樣會轉移給買家。到時輪到賣家要透過民事訴訟才能追討傢私費。因此，如成交日才找傢私費，賣家應不會肯600萬賣層樓給客人。

結論：這「傢私費」方案，是行不通的，除非其中一方肯承擔高風險。地產經紀為促銷有時會建議這方案給客人，不要誤信。

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