在第三篇,筆者利用差餉物業估價署的「較受歡迎屋苑的售價指數」演化成一個看來有規律的「按年變化」圖。可惜的是,該指數只有從1992年起才有紀錄,最早的參考指數只能引用「各類單位售價指數(全港)」中的按季指數。筆者嘗試用同樣的基準繪出年度變化圖(上圖8),與上一個圖比較多出了四個週期。第一(82至86年)及第二(86至88年)周期分別為45個月及18個月,與後來的周期不同,但第三(88至90年)及第四(90至93年)周期也是在之前觀察到的24至39個月範圍內。從1979年起的整個時段來說,平均周期是31個月左右,與上一篇的1992年起的週期相同。
在「較受歡迎屋苑的售價指數—年度變化」圖中,筆者看到了數個有趣的現象(在下圖9中標示)。假如在周期內的下跌途中,如出現緩衝期的話(以紅圈表示),均出現以下共通點。
1) 該次周期的頂位至谷底的幅度大約等於頂位至緩衝區谷底的兩倍。譬如03年6月至06年9月的周期,周期頂位至緩衝區谷底是23.9%及緩衝區谷底至周期谷底是24.2%。在09年2月至12年2月的周期內,兩者分別是13.6%及14.2%。這個數值介乎01年2月至03年6月跌少4.3%至93年5月至95年10的跌多7%之間,平均值為跌多0.9%。
2) 在高位下跌至緩衝區的速度(速度即是幅度除以時間,在圖中即是斜度)與緩衝區頂位再次下跌的速度接近,下圖中以紅色箭咀標示。
3)如只計算有緩衝期的周期,平均數也是大約31個月左右。
至於沒有出現緩衝區(直插)的周期,除了觀察到下跌的幅度比上升的幅度大外(表1),筆者還未參透其他共通點。
表1 – 直插周期的漲/降幅度
周期 | 漲幅 | 降幅 | 降幅/漲幅 |
95年10月至98年10月 | 71.7% | 104.1% | 145% |
06年9月至09年2月 | 38.5% | 51% | 132% |
14年2月至16年6月 | 26.1% | 32.3% | 124% |
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子非魚
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