樓巿前瞻(五) — 尋找規律

圖8. 各類單位售價指數(全港) — 年度變化
-廣告-

在第三篇,筆者利用差餉物業估價署的「較受歡迎屋苑的售價指數」演化成一個看來有規律的「按年變化」圖。可惜的是,該指數只有從1992年起才有紀錄,最早的參考指數只能引用「各類單位售價指數(全港)」中的按季指數。筆者嘗試用同樣的基準繪出年度變化圖(上圖8),與上一個圖比較多出了四個週期。第一(82至86年)及第二(86至88年)周期分別為45個月及18個月,與後來的周期不同,但第三(88至90年)及第四(90至93年)周期也是在之前觀察到的24至39個月範圍內。從1979年起的整個時段來說,平均周期是31個月左右,與上一篇的1992年起的週期相同。

 

在「較受歡迎屋苑的售價指數—年度變化」圖中,筆者看到了數個有趣的現象(在下圖9中標示)。假如在周期內的下跌途中,如出現緩衝期的話(以紅圈表示),均出現以下共通點。

圖9. 較受歡迎屋苑的售價指數 - 年度變化分析

1) 該次周期的頂位至谷底的幅度大約等於頂位至緩衝區谷底的兩倍。譬如03年6月至06年9月的周期,周期頂位至緩衝區谷底是23.9%及緩衝區谷底至周期谷底是24.2%。在09年2月至12年2月的周期內,兩者分別是13.6%及14.2%。這個數值介乎01年2月至03年6月跌少4.3%至93年5月至95年10的跌多7%之間,平均值為跌多0.9%。

2) 在高位下跌至緩衝區的速度(速度即是幅度除以時間,在圖中即是斜度)與緩衝區頂位再次下跌的速度接近,下圖中以紅色箭咀標示。

3)如只計算有緩衝期的周期,平均數也是大約31個月左右。

至於沒有出現緩衝區(直插)的周期,除了觀察到下跌的幅度比上升的幅度大外(表1),筆者還未參透其他共通點。

表1  – 直插周期的漲/降幅度

周期 漲幅 降幅 降幅/漲幅
95年10月至98年10月 71.7% 104.1% 145%
06年9月至09年2月 38.5% 51% 132%
14年2月至16年6月 26.1% 32.3% 124%

 

延伸閱讀:

子非魚

 

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較

 

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 

苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com