筆者自2018年開始以差餉物業估價署的年度變化預測樓巿，至今的走勢仍處於過去廿多年的規律之中。剛剛三月的樓價指數出爐，與筆者去年10月3日的文章預測剛剛一致。不過，筆者對過去這段期間的樓巿傾向悲觀，實際指數比筆者估計的較為平穩。
- 2019年10月3日 《2020 樓巿預測 – 樓價走勢分析》
樓巿指數
| 月份 | 年度變化 | 實際數值 | 10月初預測 |
|---|---|---|---|
| 01/19 | 0.7% | 303 | - |
| 02/19 | 0.8% | 311 | - |
| 03/19 | 2.4% | 320 | - |
| 04/19 | 3.7% | 331 | - |
| 05/19 | 3.5% | 338 | - |
| 06/19 | 1.5% | 338 | - |
| 07/19 | -0.4% | 333 | - |
| 08/19 | -1.6% | 330 | - |
| 09/19 | -3.1% | 320.4 | 323 |
| 10/19 | -2.3% | 317.6 | 319 |
| 11/19 | 4.6% | 324.4 | 304 |
| 12/19 | 5.6% | 318.8 | 297 |
| 01/20 | 5.0% | 318.5 | 299 |
| 02/20 | 1.4% | 314.9 | 307 |
| 03/20 | -1.0% | 316.6 | 317 |
| 04/20 | N/A | N/A | 329 |
2019年1月至2020年3月樓價指數走勢
樓巿回顧
本港樓巿自2018年中的高位回落，在去年2019年初迎來一次暴力反彈，由2018年12月低位的308.0升至2019年5月高位的338.0，升了接近10%。去年六月開始樓價見頂回落，自社會運動爆發至今，暫時未見出路的情況下，過去一直是樓巿好友的筆者也不禁看淡樓巿。因此，在10月3日的樓巿預測中，筆者以年度變化底部預測走勢。
在去年10月底，特首施政報告宣佈放寛按揭，樓價下跌之勢即時剎住並開始橫行，筆者傾向悲觀的預測亦因而落空。不過剛過去的三月數據顯示，樓價指數與筆者的預測重新接軌，筆者亦再提起信心再作預測。
細心的讀者可能留意到，筆者在去年10月作出預測時，估計今年4月的樓價指數由3月的317反彈至329，只因筆者採用的是樓價指數的年度變化走勢反過來估樓價指數。根據趨勢，在2020年4月，年度變化的下限數值是-0.9%，即按年下跌0.9%，2019年的樓價指數是331.4，由此推斷今年4月的樓價指數下限是328.4，相比剛公布的3月指數316.6指數計，升幅需要高達3.7%，看似不太可能，不過去年4月的按月升幅其實也有3.4%，似乎亦非「Mission Impossible」。
剛過去的四月，二手樓巿暢旺，不少新聞指出，成交數字創了近年新高。根據過往巿況，樓巿暢旺亦代表了樓價上升，因此，筆者預測的大反彈亦相信會應驗。
未來巿況
回望年度變化的走勢圖，在1998年10月至2001年2月的周期，從「1999年10月至12月及「2000年2月至2000年6月的兩次下跌，稍為反彈後再在2001年2月正式見底並完成了一個周期。新周期開始後不久迎來了沙士，年度變化一直反覆，上落數次後在2003年6月見了底並迎來了大幅上升。
剛過去的周期由2016年6月底部開始，期間在2017年6月及2018年7月錄得兩級式的下跌，稍為反彈後在2019年9月正式見底並完成周期，整體走勢與上述1998年10月的周期類似。更巧合的是，在周期完結後本港又迎來了新型肺炎疫情，似乎冥冥中早有注定。
假如歷史一再重演，由2019年9月起計的一個周期，即24個月或更久，樓價指數的年度變化將會反覆靠穩。當考慮到趨勢線的下限已接近0，未來一年半以上的樓巿應只會輕微拾級而上，不會有太大驚喜。
未來巿況預測
- 2019年12月4日 《2020樓巿預測 (十二月號)》
- 2019年12月31日 《2020 樓價走勢預測 (2019圖表預測最後一擊)》
有關本系列文章的估算基準，可以詳細參閱以下文章。
- 2018年9月14日《未來一年樓巿展望(一)》
- 2018年9月17日《未來一年樓價展望二【圖表分析】》
- 2018年9月24日《加息後樓價展望(三)【圖表分析】》
- 2018年9月25日《加息、貿戰、香港樓價（四）》
- 2018年10月1日《樓巿前瞻(五) — 尋找規律》
- 2018年10月3日《2019樓市前瞻（六）：完成調整之後》
- 2018年10月19日 《2019樓市前瞻（七）：最終章》
- 2019年1月2日 《2019樓巿前瞻(八) – 樓巿今年3月見底》
子非魚
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