樓巿指數回顧與前瞻 ( 2020第一季 )

樓巿預測 2020 第一季
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筆者自2018年開始以差餉物業估價署的年度變化預測樓巿,至今的走勢仍處於過去廿多年的規律之中。剛剛三月的樓價指數出爐,與筆者去年10月3日的文章預測剛剛一致。不過,筆者對過去這段期間的樓巿傾向悲觀,實際指數比筆者估計的較為平穩。

樓巿指數

月份年度變化實際數值10月初預測
01/190.7%303-
02/190.8%311-
03/192.4%320-
04/193.7%331-
05/193.5%338-
06/191.5%338-
07/19-0.4%333-
08/19-1.6%330-
09/19-3.1%320.4323
10/19-2.3%317.6319
11/194.6%324.4304
12/195.6%318.8297
01/205.0%318.5299
02/201.4%314.9307
03/20-1.0%316.6317
04/20N/AN/A329

 2019年1月至2020年3月樓價指數走勢

樓巿回顧

本港樓巿自2018年中的高位回落,在去年2019年初迎來一次暴力反彈,由2018年12月低位的308.0升至2019年5月高位的338.0,升了接近10%。去年六月開始樓價見頂回落,自社會運動爆發至今,暫時未見出路的情況下,過去一直是樓巿好友的筆者也不禁看淡樓巿。因此,在10月3日的樓巿預測中,筆者以年度變化底部預測走勢。

在去年10月底,特首施政報告宣佈放寛按揭,樓價下跌之勢即時剎住並開始橫行,筆者傾向悲觀的預測亦因而落空。不過剛過去的三月數據顯示,樓價指數與筆者的預測重新接軌,筆者亦再提起信心再作預測。

細心的讀者可能留意到,筆者在去年10月作出預測時,估計今年4月的樓價指數由3月的317反彈至329,只因筆者採用的是樓價指數的年度變化走勢反過來估樓價指數。根據趨勢,在2020年4月,年度變化的下限數值是-0.9%,即按年下跌0.9%,2019年的樓價指數是331.4,由此推斷今年4月的樓價指數下限是328.4,相比剛公布的3月指數316.6指數計,升幅需要高達3.7%,看似不太可能,不過去年4月的按月升幅其實也有3.4%,似乎亦非「Mission Impossible」。

剛過去的四月,二手樓巿暢旺,不少新聞指出,成交數字創了近年新高。根據過往巿況,樓巿暢旺亦代表了樓價上升,因此,筆者預測的大反彈亦相信會應驗。

未來巿況

回望年度變化的走勢圖,在1998年10月至2001年2月的周期,從「1999年10月至12月及「2000年2月至2000年6月的兩次下跌,稍為反彈後再在2001年2月正式見底並完成了一個周期。新周期開始後不久迎來了沙士,年度變化一直反覆,上落數次後在2003年6月見了底並迎來了大幅上升。

剛過去的周期由2016年6月底部開始,期間在2017年6月及2018年7月錄得兩級式的下跌,稍為反彈後在2019年9月正式見底並完成周期,整體走勢與上述1998年10月的周期類似。更巧合的是,在周期完結後本港又迎來了新型肺炎疫情,似乎冥冥中早有注定。

假如歷史一再重演,由2019年9月起計的一個周期,即24個月或更久,樓價指數的年度變化將會反覆靠穩。當考慮到趨勢線的下限已接近0,未來一年半以上的樓巿應只會輕微拾級而上,不會有太大驚喜。

未來巿況預測

有關本系列文章的估算基準,可以詳細參閱以下文章。

子非魚

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