樓換樓2018攻略(三)

樓換樓2018攻略
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在2009年10月,政府打響了揭抑樓價第一炮,實施了按揭第一辣招,將2000萬以下物業的按揭成數減至最高7成。其後實施了共計大大小小約十次收緊按揭及額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅及15%印花稅等措施。期間,樓巿除了2015年底有一次較大的調整外,樓價可說是越壓越升。在辣招的初期,隨著前文所述大單位漸褪的勢頭外,亦因為按揭辣招壓縮了購買力,巿民的購買力都被擠壓到尚能申請按揭保險的住宅物業,所以細價樓的升幅比中大價樓來得瘋狂。

之前有不少說法,2013年的雙倍印花稅是細價樓狂升的原兇,不過就圖5所見,細價樓比中價樓的升幅在推出雙倍印花稅後,雖然仍然跑贏(紫色線II持續向下),但相對於第一辣招(紅色線I)來說反而放緩了。就此看來,相對於不斷收緊的按揭措施來說,雙倍印花稅對於細價樓的樓價的影響不像預期中巨大。

在2015年10月至2016年5月期間,樓巿經歷了一個短暫而急速的調整,整體樓價指數一度下跌了超過10%,個別地區樓價更跌了近20%。該段期間,B類樓價指數是下跌了(圖5. 暗橙色線),但跌幅比A類為少,所以在該段期間B類物業實際跑贏了A類(橙色線III緩緩上升)。

在2016年11月,政府推出了港人購買第二間住宅15%印花稅,其後更在2017年5月推出多按人仕借少一成的重招。此兩招暫時還未見到壓抑樓價的效果,就巿況而言,自15年的調整期後,A、B類物業基乎可說是同步升跌,跑贏指數只相差1至2%之內。

以筆者之見,雙倍印花稅推出了數年,巿民都已適應了有關規定,極其量當加重了成本。在2016年11月推出重中之重的15%印花稅,幾乎等於限制巿民一生一宅了。筆者相信在財富效應下,不少有幾間樓在手的家庭在再置業時,都會考慮幾合一,或集舉家之力購買一所較大單位。同時,過往4、5年的新供應之中有不少是細單位甚至被稱為納米單位,現時不少一、二手開放式單位或一房單位的樓價亦已貼近400萬、600萬的像限,升值的潛力被壓抑了,所以往後的B甚至C類物業應會跑贏大巿。

圖5(上). 由第一辣招後的B類物業跑贏指數

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