樓換樓2018攻略(二)

樓換樓2018攻略(二)
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筆者將B類升幅除以A類升幅,便可得出B類跑贏A類的幅度。回看上一篇的1993年1月至2009年9月的時段內,B類升幅1.54除以A類升幅1.42為例,期內B類升幅 / A類升幅於1.08,即是B類跑贏A類8%,在圖表上會較容易了解,假如數值大於1,即期內的累計升幅計B類跑贏A類了。這裏暫稱為B類跑贏指數(以綠色線表示)。

圖3(上). B類跑贏指數(自1993年)

以歷史數據看來,在1993至2006年初,B類跑贏指數長時間都呈上升趨勢,即是大單位都比細單位吃香。直至2006年年中,B類跑贏指數在大部份時間均維持在1.1與1.2之間,在2006年中該指數開始回落,代表A類升幅開始多於B類,但累計升幅仍然是B類跑贏,在2009年辣招第一炮時大約是1.08。在2012年中該指數回到1的水平,即從1993年起,一共有19年時間,B類物業的累計升幅均比A類為多。

在圖中看到,2003年沙士以後B類單位跑贏指數直線上升,不得不提的就是投資移民政策,政府為吸引境外投資,2003年10月開始實施了投資移民計劃。國外人仕只要在香港投資650萬元資產(包括物業),便可申請移居香港。其中有一個小插曲,因為內地人仕其實並不能就此計劃直接移居香港,而是需要透過其他國家做跳板,即是先移民到國外再申請來香港作投資移民,所以該段時間經常會見到一些太平洋島國的移民廣告,24小時內便可成為該國公民,不知就裏的人還以為是甚麼新興的「理想國度」,實情是在24小時後便以該國公民的身份申請投資移民來香港。後來,香港政府在2010年10月剔除了該計劃之中的物業投資部份,以回應社會上「內地人來炒貴樓」的訴求。

我們回顧一下,2003年10月的樓巿,看一看650萬是一個怎樣的概念。2003年是本港樓巿低谷,港島豪宅貝沙灣高層向海單位呎價大約5,700元,650萬投資移民門檻剛好能購入一個約1100實用面積的入門豪宅單位。假如是購買其他地區的細單位的話,便可能需要買3、4個才能湊夠650萬,可說是費時失事。回看圖3,在2003年10月實施投資移民一刻,B類物業跑贏指數便一下子由1.13 跳上了1.2。

同樣的情況,也體現在C類單位(70 至 99.9 平方米),在圖4中可看到,C類物業跑贏指數(C類比A類)在2003年10月至2004年3月,由大約1.25一下子躍上1.37,跑贏了12%,由此可見投資移民對於中大價樓的衝激比細價樓為甚。

不少人對2008年9月中的金融海嘯還記憶尤新,同一時間,本港樓巿亦受到衝擊,各類物業指數均呈大幅度下滑。在圖4中可看到,該段期間,綠色線橫行,即代表A、B類物業跌幅相約;紫色線直線向下插,代表C類物業跌幅遠超A類。在8至12月份,C類物業跑贏指數分別為1.34、1.32、1.27、1.25、1.23在短短5個月間便下跌了9%,亦由此可見,當時的大價樓受到金融海嘯的衝擊較大。

圖4. B、C類跑贏指數(自1993年)

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