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樓換樓2018攻略（二）

作者:

2018-01-11

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筆者將B類升幅除以A類升幅，便可得出B類跑贏A類的幅度。回看上一篇的1993年1月至2009年9月的時段內，B類升幅1.54除以A類升幅1.42為例，期內B類升幅 / A類升幅於1.08，即是B類跑贏A類8%，在圖表上會較容易了解，假如數值大於1，即期內的累計升幅計B類跑贏A類了。這裏暫稱為B類跑贏指數(以綠色線表示)。

圖3（上）. B類跑贏指數(自1993年)

以歷史數據看來，在1993至2006年初，B類跑贏指數長時間都呈上升趨勢，即是大單位都比細單位吃香。直至2006年年中，B類跑贏指數在大部份時間均維持在1.1與1.2之間，在2006年中該指數開始回落，代表A類升幅開始多於B類，但累計升幅仍然是B類跑贏，在2009年辣招第一炮時大約是1.08。在2012年中該指數回到1的水平，即從1993年起，一共有19年時間，B類物業的累計升幅均比A類為多。

在圖中看到，2003年沙士以後B類單位跑贏指數直線上升，不得不提的就是投資移民政策，政府為吸引境外投資，2003年10月開始實施了投資移民計劃。國外人仕只要在香港投資650萬元資產(包括物業)，便可申請移居香港。其中有一個小插曲，因為內地人仕其實並不能就此計劃直接移居香港，而是需要透過其他國家做跳板，即是先移民到國外再申請來香港作投資移民，所以該段時間經常會見到一些太平洋島國的移民廣告，24小時內便可成為該國公民，不知就裏的人還以為是甚麼新興的「理想國度」，實情是在24小時後便以該國公民的身份申請投資移民來香港。後來，香港政府在2010年10月剔除了該計劃之中的物業投資部份，以回應社會上「內地人來炒貴樓」的訴求。

我們回顧一下，2003年10月的樓巿，看一看650萬是一個怎樣的概念。2003年是本港樓巿低谷，港島豪宅貝沙灣高層向海單位呎價大約5,700元，650萬投資移民門檻剛好能購入一個約1100實用面積的入門豪宅單位。假如是購買其他地區的細單位的話，便可能需要買3、4個才能湊夠650萬，可說是費時失事。回看圖3，在2003年10月實施投資移民一刻，B類物業跑贏指數便一下子由1.13 跳上了1.2。

同樣的情況，也體現在C類單位(70 至 99.9 平方米)，在圖4中可看到，C類物業跑贏指數(C類比A類)在2003年10月至2004年3月，由大約1.25一下子躍上1.37，跑贏了12%，由此可見投資移民對於中大價樓的衝激比細價樓為甚。

不少人對2008年9月中的金融海嘯還記憶尤新，同一時間，本港樓巿亦受到衝擊，各類物業指數均呈大幅度下滑。在圖4中可看到，該段期間，綠色線橫行，即代表A、B類物業跌幅相約；紫色線直線向下插，代表Ｃ類物業跌幅遠超A類。在8至12月份，C類物業跑贏指數分別為1.34、1.32、1.27、1.25、1.23在短短5個月間便下跌了9%，亦由此可見，當時的大價樓受到金融海嘯的衝擊較大。