樓花估值下行 即供避「首期陷阱」

樓花估值下行 即供避「首期陷阱」
-廣告-

【蘋果日報-星之谷專欄】業主怕樓價跌,持有樓花的心情更壞。客戶黃生致電筆者,語氣憂心忡忡,原來他早前買入新盤樓花,未有選擇即供計劃,而是選擇了建期計劃,即是到收樓前才從銀行取得按揭貸款及找首期尾數,但問題是現時樓價回調,兩年後收樓時,假如樓價估值下跌超過兩成,有機會須額外預備首期現金。

從事貿易生意的黃生更有一仔一女,擔心兩年後生活開支大增,經濟環境較現在轉壞,手頭較緊,有機會未能籌到額外首期資金而撻訂收場!

黃生早前買入樓花,物業價格為1,500萬元,原本最理想是兩年後收樓,做五成按揭,付750萬元首期,另外750萬元為按揭貸款。但到入伙時,物業估價假設跌至1,200萬元,銀行如果只採用1,200萬元估價而不是用買入價批出按揭貸款,買家便只能最多借五成,即600萬元,首期便大增150萬元至900萬元。

其實,如果以建期方式買樓人士,可以考慮向發展商申請提早以樓花期上會,避免樓花飄着燶味。

從發展商角度,樓宇入伙後才找全數,會令他們資金回籠速度減慢,相信樂意買家盡快找數;從銀行角度,雖然今年曾輕微加息,但水浸情況未有顯著減退,亦應樂意向質素好的業主借出貸款;假如買家需申請發展商一、二按,則牽涉到發展商指定財務機構,這些機構則可能因未有預備足夠資金在這刻借出貸款,因而拒絕。

業主申請提早上會時,應致電有關單位,包括律師樓、銀行及發展商指定財務機構詢問可能性。在獲得各方口頭確認後,買家可先從銀行及發展商指定財務機構申請按揭並取得批核,然後以書面方式,向律師樓提出將建期改為樓花期上會。當律師樓收到發展商不反對通知書後,買家將通知書交給銀行,在律師樓繳付尾數後,便可順利上會了。

值得注意的是,雖然黃生申請將按揭貸款轉為即供樓花,放棄兩年後才正式上會,可能趕及發展商的即供計劃限期,理應獲得即供計劃下更優惠的樓價折扣,但由於黃生是「中途轉機」,發展商不一定會重新給與有關優惠,但一般亦不會因而調高樓價。

在較早前簽訂合約買新樓、以建期方式支付的買家,這刻樓價應比買入時升值不少,所以這時候申請按揭,相信不會出現估價不足情況。

業主也要留意,在申請按揭時,如選擇多於貸款額1%現金回贈時,需在貸款總額上先扣除回贈總額,這不只包括銀行、按揭中介回贈,更包括從發展商取得的特別優惠,例如律師費優惠、傢俬電器禮券等。

近期市場傳出很多劈價新聞,但反映整體樓價的中原領先指數只跌幾個百分點,樓市下行憂慮仍言之過早。如讀者真的打算將樓花支付方式由建期改為即供,現時市場最佳的按揭計劃是H+1.24%,現金回贈2.35%。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181124/58950218

蘋果日報screenshot

推薦文章:2.4% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

推薦文章:【12/7 更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
     
  • 環聯(Transunion, 「TU」)正式合作伙伴
  • 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
  • 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
  • 榮獲Capital 資本雜誌 「2018傑出物業按揭轉介」大獎
  • 出版「按揭達人」一書,在各書局有售
  • 於多份報章撰寫按揭專欄,包括蘋果日報、頭條日報、都市日報、經濟通ETNET等
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • Facebook 超過1000客戶留言,讚揚我們的服務,並給與5星評分
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com