樓花按揭完全手冊

樓花按揭
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一手樓按揭,邊間銀行最低按息和最高回贈?應選擇即供或建期?如何可以借盡?這小冊子會詳盡為買家解答所有有關一手樓按揭的常見問題以及各種奇難雜症。

 

 (I)數期

 

不少人喜歡購買新盤,除了新型屋苑的環境外及節省裝修費外,一手樓花發展商可給與買家選擇即供或建築期付款計劃,因而支付樓價尾數的數期較有彈性亦是一大原因。視乎個別樓盤,即供計劃一般會要求買家於90至180日付清尾數(假如需要以按揭貸款以完成交易便需於這一天提取按揭),而選擇建築期付款的話則可以在收樓前付清尾數,要注意的是,在繳付臨時訂金(通常是揀樓日即付,金額是樓價的5%)至繳付尾數之前,發展商通常都會要求買家分期補付訂金的。視乎各樓盤發展商的策略,各種繳付辦法的優惠及數期均有所不同,一般都會詳列於一手物業的價單之中。

另外,不少發展商也會提供二按甚至全份一按的貸款計劃,按揭成數會比在銀行批出的為高,有關一手樓花高成數按揭將於下一篇再述。

 

一手樓花數期的彈性及優勢

 

由於繳付尾數時限的彈性及發展商提供額外成數按揭的關係,買家可按自己的財務計劃選擇合適的計劃。例如換樓族便可以進行先買後賣,原本的物業便可善價而沽,亦避免賣樓後樓價颷升而導致「賣咗買唔番」的困境。

一般來說,即供計劃通常也有最少90日數期去繳付尾數,所以即使在一手樓花揀樓後才賣出現有物業也能趕及新購物業的成交日。至於選擇建期的話更可以在收樓前一刻才完成賣出原有物業的交易,中間一段較長的時期不用煩惱要租屋暫住。當然,如果業主是以先買後賣、一換一形式購入新住宅物業,必須在購入新物業後一個月內先繳付15%印花稅(通常,新盤律師樓會要求簽訂正式買賣合約時一拼繳付,即是揀樓後5日內繳付印花稅),待售出原有物業後才能取回差價(有關時限及操作可參考稅局網頁,並需待立法會正式通過)。

參考: 稅務局 > 主頁 > 常見問題  > 從價印花稅 – 第1及第2標準稅率

http://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm

 

一手樓花數期的風險

 

當樓巿節節上升,數期會是買家的一張利刃,可以在收樓前便己享受了樓價的升幅。可是,假如購入新盤後樓價下跌,選擇長數期的計劃要面對的風險便會較高。譬如選擇最長的建築期付款計劃,有些樓盤可能於3年後入伙,假如期間樓巿大跌,屆時銀行對物業的估價不足,買家便需要抬錢上會了。亦由於買家已簽署了正式買賣合約(通常揀樓後 5日內簽訂),所以在合約精神上是不能單方面撻訂便能了事的,屆時發展商會否要求業主補回差價是一個未知數。

另一方面,對於樓換樓的買家來說,數期內樓價下跌,更是「左一巴、右一巴」,不但新買物業樓價下跌,連原本自己的物業價格亦同時下跌,可能賣不到理想的價錢,甚至當放盤乏人問津,看著新樓找數期迫近,便要劈價放盤了。假如當初預算太緊張,賣樓時未能賣到理想價錢,甚至會導致未能繳清新樓尾數。

近日新盤熱賣,筆者會一連幾集講解有關一手樓花高成數按揭要注意的地方,敬請密切留意。

 


(II)高成數按揭

 

上一篇提及,購買一手樓花,買家可以選擇高成數按揭,這裏先簡略解釋一下何謂高成數按揭和按揭保險。

何謂高成數按揭?

 

現時金管局就各個樓價範圍都定下了一個按揭成數上限,假如買家主要收入來自香港及物業用作自住的話,本身沒有另一宗按揭的情況下,1000萬以下物業最高借6成(最高金額500萬),1000萬或以上物業最高借5成;假如本身有另一宗按揭,1000萬以下物業最高借5成(最高金額400萬),1000萬或以上物業最高借4成。如想借取超過上述這個成數的話,便可歸類為高成數按揭。

購買一手新盤,除了可申請按揭保險以借取高成數按揭外,部份樓盤的發展商還會與財務機構合作推出一按、二按計劃供買家選擇。三種高成數按揭計劃各有優劣及限制,詳列如下。

 

按揭保險

 

最常見及最廣為買家採用的高成數按揭計劃便是按揭保險,無論購買一手或二手物業,按揭保險的基本批核準則都幾乎完全相同,例如主要收入來自香港 / 自住用途 / 通過相應的供款與入息比率(壓力測試) / 600萬樓價以下最高借8成及400萬樓價以下最高借9成等等。

不過,假如是樓花物業,除以上條款外,還有兩個比較特別的條款,第一,不會接受村屋樓花的申請;第二,擬抵押物業必須於12個月內落成。就第二點來說,現時許多新盤的樓花期都遠超過一年,譬如說近期某新盤的預計關鍵日期是2019年3月31日,假如在2017年9月1日前簽訂臨約購買,豈不是無法申請按揭保險嗎?

參考:香港按揭証券有限公司 > 80%按揭成數的住宅物業按揭貸款
http://www.hkmc.com.hk/files/product/3/80%25%20LTV%20MIP_Chinese_2.pdf

 

一手樓花能否申請按揭保險的標準

 

假如發展商有提供240日即供計劃的話,買家於2017年9月1日揀樓、簽訂臨約並選擇這種繳付計劃,繳付尾數的時限將會是第240日即2018年4月28日。這情況下,只要批核貸款的日期遲於2018年3月31日,便符合按揭保險中,有關取得貸款日與預計落成日(2019年3月31日)之間少於12個月的要求。

不過,筆者向多間銀行深入了解後,發現以上只是其中一個條件。銀行會就每一個樓盤向提供按揭保險的機構查詢會否接受申請。有些樓盤雖然兩者之間超過12個月但亦接受申請;相反,有些樓盤少於12個月都不會接受申請。所以買家如想申請按揭保險的話,務必要就個別樓盤在簽訂臨約前向各大銀行查詢,千萬不要以為600萬以下物業便一定可申請按揭保險,以免大失預算。

 


(III)高成數按揭(發展商一、二按)

 

由於財務公司的批核準則無需跟隨金管局的「供款與入息比率」指引,發展商伙拍的財務公司可以推出較寛鬆、甚至「包借」的一按計劃。另一方面,亦會推出一按由銀行承造,而二按由財務機構承造的二按計劃,向買家提供高成數按揭。有關按揭貸款,其實是由財務公司借出,而不是直接由發展商借出的,不過,發展商指定了有關按揭需交與指定財務機構承按,所以一般都稱這裏計劃為「發展商一按/二按」。

由於樓價超過600萬時,買家便不能申請按揭保險以借取高成數按揭,另一方面,亦有買家因未能通過銀行的「供款與入息比率」,所以發展商一按、二按都有一定的巿場。有關個別樓盤的一按、二按計劃的利率及詳細條款等,都會列在樓書「價單」內。

 

「低息」蜜月期

 

一般的發展商按揭,都會提供一段「低息」蜜月期,通常是2至3年左右。在蜜月期內,有時會低見實際利率2.5%,與傳統銀行的P按計劃不是相差太多。不過在蜜月期過後,有些計劃的利率可能高達8%。所以,新盤買家最好在決定買樓時,亦要考慮當「低息」蜜月期過了後的按揭利息,及到時能否申請轉按到傳統銀行減息。

 

發展商一按

 

一般來說,發展商一按主要分為「包借」與「不包借」。顧名思義,「包借」一按不會考慮貸款人的入息及財務狀況等便可以作出批核;「不包借」一按,則按個別樓盤或財務公司的情況,考慮貸款人的入息及財務狀況後才作出批核,不過通常會比銀行較為寛鬆。可以想像的是,由於高風險高回報,「包借」一按通常會比「不包借」一按的利率較高。另外,申請越高成數按揭的按揭利率亦會越高。

以近期的樓盤來說,發展商一按計劃的利率最低可以做到「低息」蜜月期內2.5%,蜜月期過後亦只是5%。

 

發展商二按

 

有關物業的按揭貸款會分為兩部份,一按由傳統銀行提供,二按則由財務公司提供,前者的按揭利率會較低(許多時會比一般銀行一按只高一點),後者的按揭利率會比較高(在低息期過後,有些樓盤的二按利率會高達7厘以上)。不過,由於一按的貸款額較大,當計算一、二按的實際平均利率時會將二按的高息溝淡了,所以通常亦會比前述的全份一按為低。

以近期的樓盤來說,發展商二按計劃的利率最低可以做到「低息」蜜月期內2.75%,蜜月期過後亦只是5%。

 


(IV) – 選擇繳款期及按揭計劃

 

一手樓花的優惠琳瑯滿目,每一個樓盤都有所不同,有一些比較容易達成,例如某日前簽訂臨訂便扣減一定樓價之類,這裏不詳細討論。有些折扣,會因應買家選擇的繳款期有關,通常選擇即供計劃可以比建期計劃獲取多一點折扣,主要是因為發展商可以早一點將資金回籠之故。另外,假如買家可以自行找銀行承造一按,而不需申請發展商一、二按的話,亦會有額外的折扣。有關折扣及條款,會清楚列明在價單內。

至於選擇各類繳款期及一二按計劃之間,對於利息開支的影響,以下逐一詳述。

 

一、二按實際平均利率

 

新盤的價單內會詳列銀行一按加上發展商二按兩種計劃,買家可以參考有關資料計算兩者的平均按揭利率。由於一二按通常都會有「低息蜜月期」,所以在考慮一二按時亦可對蜜月期前後的息率各自考慮。假如買家選擇的繳款方法會影響樓價折扣,亦可一拼考慮在內。

例子

發展商一按 申請發展商二按
銀行一按(60%) 發展商二按 (20%) 平均利率
首三年 3.25% 2.3% 7% 3.475%
其後 5% 2.3% 9% 3.975%

 

假如買家的收入足以通過發展商一按,或銀行一按/發展商二按組合的話,便可以從以上方法選擇一種實際平均息率較低的計劃。就以這例子來說,如果買家預計自己有能力於3年內轉按,便應選擇發展商一按,相反,便應選擇發展商二按了。

按揭成數

 

除了平均科率外,發展商一、二按提能提供的最高按揭成數亦有所不同,有時會有5%的差距,更有些時候,會就不同樓價範圍或更常見的是以兩房/三房間格去訂下不同的最高按揭成數。譬如說,早前有新盤的一按可以提供70%按揭成數,而二按連同銀行一按可提供80%按揭成數。

選擇即供/建期的優惠與息差

 

許多時,選擇即供計劃,在樓價折扣上會有進一步折扣,不過,其實如細心的計算,有些時候選擇建期的話,由於繳付樓價尾數的期限有別,中間的日子不用在未收樓下的情況「白供」,所以其實是「有數得計」的。

就以近期一個新盤的繳款期及按揭計劃來說,發展商提供了首3年2.5%的一按計劃,無論選擇240日即供或建期的客戶均可申請。該樓盤預計於19個月後入伙。如果選擇了240日即供計劃的話,即是要白供大約11個月,如果選擇8成發展商一按的話,即是期間白供的利息大約是樓價的2.3%左右,而選擇240日即供與建期之間的樓價折扣只差2.25%,以收樓日計的總消費其實沒有多大分別。

假如買家本身預算沒能力將物業轉按至傳統銀行的話,例如未有足夠資金轉至符合銀行一按的按揭成數上限、或未能通過供款與入息比率之類,除了白供11個月外,同時,亦提早11個月完成了低息蜜月期,即是較快進入高息期了。

在這個例子看來,即供計劃的優惠其實並不吸引。


(V) – 未申請按揭,先考慮轉按

 

新盤的買家可能是由於包借,亦可能是發展商一、二按成數比傳統銀行高的關係,所以當初選擇了發展商一、二按。但是發展商一、二按有一個低息蜜月期,在蜜月期過後按息將會大增。如以整份按揭計,蜜月期內利率低至2.5厘,而過後一般都超過5厘以上(有些更高達6至7厘),就以100萬元貸款額計,25年還款期,蜜月期內按息約2.5厘計算,每月供款約4,486元,而以5厘 息計算的話,則是5,846元,每月供款增加了30%。所以,在下決定買樓時,要先考慮自己長遠的負擔能力,同時,除了計算好自己的長遠負擔能力外,選擇發展商一、二按對於日後轉按也有會有所影響。

 

轉按的條件(1) – 成為現樓

 

有些樓盤樓花期較長,買家當初選擇了即供計劃,到收樓之時已經過了一段時間,可能是財務狀況改變,也可能是過了罰息期的原因,於是考慮轉按。不過,樓花期內其實是不能轉按的,要待成為現樓後由樓花契轉為現樓樓契才可以轉按。另一方面,許多時由於律師樓會等入伙紙、公契等等文件齊備才會一次性的把整個項目的文件進行登記及轉契,所以一般預算收樓後個多月時間,才能夠正式在土地註冊紀錄上成為「現樓」並進行轉按。

 

轉按的條件(2) – 供款與入息比率

 

想轉按至傳統銀行便必需要符合當時適用的供款與入息比率上限。要符合當時適用的供款與入息比率的方法有四:

  1. 提升到較寛鬆的供款與入息比率上限 – 假如當初因有其他按揭,令自己的供款與入息比率上限跌到了較嚴慬的40/50上限,那麼,最有效的方法便是將自己的其他按揭貸款全部清還,變成只剩擬翻按自住物業唯一一宗按揭,便可以將供款與入息比率上限提升到50/60,這樣做,大約可以提升20%的貸款能力。
  2. 拉長年期 – 假設低息蜜月期是三年,以2.5%按息,30年按揭計算,三年間大約清還了7%的本金,所以如重新拉長到30年,以同樣利率計(當然,銀行的按息一般會較低),亦大約可減少7%的供款額,從而提升相應的還款能力。
  3. 除掉其他貸款 – 換樓客,屆時賣掉原來的物業便可即時減少供款,又或者除去他人物業的擔保人身份亦可大大減低名義上的供款額。
  4. 補錢 – 假如在低息蜜月期過後,儲到一筆現金,轉按時便可以選擇補錢,減少欠款從而減少供款額。
  1. 增加入息 – 最知易行難的方法便是增加自己的入息,不過,假如擬申請的按揭成數未達到上限,又或者物業價值已超過1000萬元的話,可以考慮將物業出租,並把租金收入計算在入息之內,有正式租約的租金收入將以7折計算。不過當考慮收租物業時,入息比率上限只能以40/50計算,而且,如果單位未正式出租,而只以估計租值計算的話,租金收入亦將由7折減少為6折。

 

轉按的條件(3) – 按揭成數

 

要成功轉按,另一大難關就是按揭成數上限,許多時,買家都因為發展商提供了超過金管局規限的按揭成數上限而購入物業,當想轉按至傳統銀行時,便因為按揭成數上限問題而遇上種種困難。不過,亦有一些解決方法的,當然,以下方法仍然需符合適用的供款與入息比率上限,同時,如申請人多於一宗按揭的話,按揭成數上限亦會減少一成。

例子:

買家以700萬樓價向發展商一按借取8成按揭,共借560萬元,按息3%,分25年供款,在第三年低息期過後想轉按。在第36個月,尚欠本金約513萬元。物業用作自住用途。

情況1: 樓價不升不跌

假如樓價沒有升跌,該物業的估值仍然是700萬元的話,以現時金管局的按揭成數上限來說,自住物業只能借取6成按揭即420萬,在這情況下轉按便要補上93萬現金了。

情況2: 樓價上升20%

當樓價上升20%,即是價值840萬,按揭成數上限是6成或實額500萬之較低者,在這情況下即是上限500萬元,所以需要補13萬現金才可轉按。

情況3: 樓價上升30%

當樓價上升30%,即是價值910萬,按揭成數上限是6成或實額500萬之較低者,與情況2一樣亦是上限500萬元,所以同樣地需要補13萬現金才可轉按。

情況3: 樓價上升50%

當樓價上升50%,即是價值1050萬,按揭成數上限是5成,即是上限525萬元,當轉按後還可以有12萬元套現。另外,由於收租物業的按揭成數上限亦是5成,所以假如申請人的貸款上限亦受制於入息的話,可以考慮將物業出租,把租金收入一拼計算從而提高貸款能力。

情況4: 樓價下跌至600萬

有一個比較特別的情況,假如樓價下跌至銀行估價600萬,就會重新進入可以申請按揭保險借取8成按揭的範圍。600萬自住物業,上限借8成即480萬,這情況下要補33萬元,比樓價不升不跌反而補得較少,但是要支付數萬元按揭保險保費,這個也需要好好考慮。

 

發展商一、二按的分別

 

發展商一、二按之間,除了本系列第三篇的利率差外,對於將來轉按亦有一定的影響。假如選擇發展商一按,將來如果想轉按的話,便一定要全份贖回並轉按。但是,如果當初選擇發展商二按,到時候如果新造按揭利率比起原本的一按利率還高的話,可以考慮用現金贖回二按便可以了。

 

停一停、諗一諗

由於按揭供款是長期作戰,在落實購買新盤時,除了看當時的樓價、按揭條款是否吸引外,還要考慮將來能否轉按的因素,以作出最壞的打算。以上的資訊,希望能幫助讀者預視一些將來的狀況,好好籌劃未來。

 


(VI) – 特別情況

 

在購買一手樓花時,需要在簽署臨約時便決定用那一種供款辦法,不同的供款辦法會影響到補付訂金的日子、金額及尾數的繳款期。通常不同繳付辦法的樓價折扣優惠會有所不同,合約上最終的的物業訂價亦會受到影響。另外,有些樓盤容許買家以不同組合入票抽籌,或者在物業上加親屬名。在選擇供款辦法前,需考慮各種細節,將來可能會影響按揭甚至成交。

 

Plan導致不能申請按揭保險

 

曾經遇上一個個案,某某新盤樓花,樓花期3年,買家選擇了120日即供計劃,物業訂價750萬,即供折扣20%,合約樓價即是600萬。可是當簽訂臨時買賣合約後買家向銀行查詢,發現按揭保險不接受這個新盤的樓花按揭,於是就不能申請按揭保險做八成按揭。買家在無計可施之下,唯有向發展商轉用建築期付款(當然,發展商不一定同意轉繳款期的)。由於不同繳款期的樓價折扣優惠不同,以該個樓盤來說,建築期繳款只有15%折扣,於是,合約樓價便是637.5萬,超過了8成按揭的上限,到將來建築期上會時亦不能申請按揭保險了。這種情況下,如買家仍然想順利成交的話只有以下幾個解決方案。

方案(1) 盡快籌錢到收樓時支付4成首期。

方案(2) 申請發展商一、二按借取高成數按揭(如發展商有提供)。
方案(3) 在收樓時,向財務公司借取貸款繳付尾數。

以上第二或第三個方案,買家可於完成樓按繳付尾數後再找銀行翻按,例如樓價升值了便以高估價、低成數翻按,相反,樓價下跌了便以低估價、高成數翻按(就像第五篇中,估價重回600萬時申請按揭保險翻按)以轉按至傳統銀行減少利息開支。

 

聯名入多票

 

一般新盤,都會限制每一名買家只可以入兩張本票作為兩個籌,有些樓盤可以以不同組合的形式供直系親屬入票,或者在揀樓時加入聯名業主。譬如說,兩父子去抽新盤,假如兒子會出大部份資金或負擔貸款,許多時便會以分權形式,兒子擁有99%業權,父親1%業權的形式作為聯名業主。

每人兩票的操作方法是,兒子入兩票,父親入兩票。假如兒子中籤,便直接以單名作為業主;如父親中籤,便加入兒子,並以父子1:99的業權比份作為業主。假如是以組合形式入票,兒子入兩票,兒子及父親的組合另入兩票,抽中後亦與上述情況進行業權分配。近日發展商通常會以前者,每人兩票、可加名不可減名的形式進行入票申請。

 

建築期內可否甩名?

 

曾經遇上一個個案,兩兄弟以99:1的業權比份購入物業,到申請按揭時才發現弟弟原來有借取私人貸款並經常逾期還款的壞習慣,信貸紀錄非常惡劣,導致按揭申請不幸觸礁。他們希望可以甩名,以避免因弟弟的財務問題影響按揭。

可惜,從2010年8月13日起,政府推出辣招禁止一手樓花摩貨,所以在樓花期內是不能進行甩名的,這情況下,還有一些解決方案的。首先,如果買家選擇了即供計劃的話,最好向發展商先轉為建期,以爭取時間進行以下方案,或減少期間所衍生的利息。

方案(1) 在建期內,盡快還清弟弟的債務及提升信貸紀錄評級,到時候便可順利申請按揭。
方案(2) 在建期上會時,先向財務公司借取所需成數的按揭,然後當物業成為現樓後除去弟弟的業權及轉按至銀行,由於是兩兄弟之間的除名,所以免15%印花稅及額外印花稅,而只需以整份樓價的1%計算相應的印花稅。

方案(3) 有些銀行,可以接受只以其中一人作為貸款申請人的形式考慮按揭申請,在這情況下,可以嘗試以哥哥單人申請按揭。可是,接受這類型個案的銀行不多,而銀行亦不時調整策略,批核按揭的鬆緊程度可能會有所影響,到時是否還接受這種計算方法仍是未知數。

 

買入車位

 

有些新盤會在收樓前一刻把部份車位推售,假如買家想為車位申請按揭的話,需特別留意成交期。

於上一篇說到,新盤轉按需時通常最少都要在收樓後個多月才完成,假如車位的成交期在此之前,預算以住宅物業轉按套現支付車位首期的買家的如意算盤便難以實行了。

另外,如在住宅轉按前提取車位按揭,對買家來說有非常負面的影響。現時,多於一宗按揭的申請人,在按揭成數上限會扣減一成。假如買家本身只有該新盤住宅唯一一宗按揭,在申請車位按揭時便會扣減一成按揭成數上限,即最高只有三成。另一方面,在車位提取了按揭後,當進行住宅轉按時,亦會扣減一成按揭成數上限。由於車位價較低,譬如說100萬元車位,減少一成按揭也只是減少了10萬元按揭金額,影響相信不大。假如自用住宅單位價值700萬的話,減少一成便減少了70萬元的按揭金額。兩者的最高按揭金額分別是350萬元及30萬元,即總共只有380萬元。在這情況下,有兩個方案可以考慮。

方案(1) 比較簡單但又不容易達成的方法是先以現金支付車位金額(Full paid) 方式完成車位交易,然後才申請住宅單位轉按。而full paid車位成交後,其實還有兩個方案可供選擇。

方案(1a) 買家可考慮完成住宅按揭後再申請車位按揭。由於申請住宅單位轉按時沒有其他按揭,便可以就此次申請獲得最高成數按揭,而車位按揭只需下調一成,以700萬元自用住宅樓價及100萬元車位價值計,最高可以借取住宅六成按揭420萬元及車位三成按揭即30萬元,共450萬元按揭金額。這種做法,車位的按揭計劃條款不會太好,供款期最高只有20年,而按揭利率亦會稍高。

方案(1b) 另一個更好的方法是,買家可考慮把住宅連同車位一同進行按揭,在這情況下,可把自用住宅700萬加上車位的100萬當作一個800萬的自用住宅單位考慮,銀行可以最高借出800萬的6成金額,即480萬元貸款。同時,整份按揭的利率及年期都會跟住宅單位的一般情況差不多,相比起獨立車位按揭最高20年按揭及稍高的利率來說,無論在按揭額、供款年期及按揭利率來說都更為優惠。可是,如選用這種方法,將來如想贖回或賣出住宅或車位其中一項物業的話,便需要為另外一件物業翻按,操作上會有一點制肘。

方案(2) 一個另類的方法是,買家可考慮使用另一個借款人而不是住宅業主本人去申請車位按揭(參考「建築期內可否甩名 方案(3)一樣」),但是願意接受這樣形式按揭的銀行不多,亦不一定接受獨立車位按揭。所以只能當作後備方案。如果成功申請按揭的話,車位便可以以按揭貸款支付尾數去成交,並且不影響住宅業主本人的住宅按揭。

總結

 

因應個別樓盤,樓價、戶形、座向、位置及發展商品牌等等較為大路要注意的地方外,在落筆簽訂臨約前一刻,還有許多當時未能預見的情況需要好好考慮,希望一連六集的《一手樓花按揭完全手冊》可把相關的資訊帶給讀者,以助讀者選擇最合適的按揭計劃。

 子非魚

本文於2017年8月26日在星之谷地產網頁發佈。

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