樓花買家如何預測收樓時間 (入伙紙 / 滿意紙 / 關鍵日期 / 申請按揭時間)

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疫情過後,發展商積極推出新盤,部份以樓花形式發售,而樓花有長有短,最長預售期可長達30個月,買家如不想「等到頸都長」都未入伙,在選購時就要細閱樓盤資料,以下文章會介紹幾個關鍵詞語,幫助準買家預好時間申請樓花按揭

甚麼是關鍵日期?

根據《一手住宅物業銷售條例》,發展商銷售未建成的住宅樓盤時,須列出該物業的預計「關鍵日期」,意指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。

關鍵日期是否等同收樓日期?

由於建築工程可能受各種原因影響而延遲,例如天災、惡劣天氣等,法例上容許關鍵日期於合理情況下延後,故買家不應把預計關鍵日期視為收樓日期。

一般而言,發展商會先取得入伙紙和滿意紙後,再安排收樓程序。如買家想更準備地預測何時收樓,應了解發展商是否已取得入伙紙和滿意紙。

甚麼是入伙紙?

入伙紙即佔用許可證(Occupation Permit),用以證明樓宇建築合規及結構安全。在新盤竣工後,屋宇署會派員到場,檢查樓盤是否按施工前呈交的圖則興建,以及結構安全、入住標準、物業用途、每層單位數目等是否合規,若符合要求就會向發展商發出入伙紙。發展商獲發入伙紙後6個月內,須書面通知買家收樓。

甚麼是滿意紙?

滿意紙即合約完成證明書(Certificate of Compliance),用以證明發展商已履行批地條件。政府於批地賣地時,會附帶要求中標的發展商興建指定公共設施等。地政總署於證明發展商履行相關條款後,就會發出滿意紙,發展商需要在獲發滿意紙的一個月內,以書面通知買家正式交樓。

發展商延遲交樓,買家可否取消交易?

若項目未能在指明日期或任何經延展的日期起計的6個月內完成,則買方可撤銷該合約,賣方亦要在撤銷後的7日內,將根據合約支付所有款項連同該等款項的利息退還買方。

延遲收樓,對買家申請按揭有何影響?

對於以建期付款的買家而言,一般是在收樓前3個月才申請按揭。銀行批出貸款後,準買家一般要在兩個月內決定接納與否。若然新盤突然延後入伙,即使銀行接納容後批出貸款,業主亦有可能要重新提供入息證明,銀行亦會重新查閱業主的信貸報告

如果是即供買家,申請發展商二按,享有低息蜜月期,惟一旦延遲收樓,業主就未能及時轉按至銀行,要繼續捱貴息。

提早收樓又會否影響按揭申請?

提早收樓買家當然高興,但對申請按揭來說亦有弊端,買家如是換樓客,突然提早收樓或打亂賣樓部署,如未能及時完成所有賣樓的程序,又會影響新物業的按揭成數。另外,一旦有買家剛轉工,提早收樓或令他們過不了壓力測試。

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