【林鄭房屋政策】深入討論娥六招及相關官方連結

【林鄭房屋政策】深入討論娥六招及相關官方連結
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2018年6月29日,行政長官林鄭月娥推出樓巿政策六大招,筆者昨天撰文:【娥六招】林鄭6招房屋政策懶人包。筆者收到讀者意見,對於「不同地區的居屋,售價相同」有不同理解。筆者再細閱官方新聞稿(見以下連結)及記者會問答全文,當中提及了大方向,不過詳細定價機制相信要留待房委會討論後才會有結果,所以筆者上一篇所提及的「不同地區的居屋,售價相同」可能有所誤解,敬請讀者見諒。

2018/6/30 新聞公布- 政府公布六項房屋政策新措施
http://www.info.gov.hk/gia/general/201806/29/P2018062900710p.htm

2018/6/30 房屋政策新措施記者會答問全文(一)
http://www.info.gov.hk/gia/general/201806/30/P2018063000025.htm

2018/6/30 房屋政策新措施記者會答問全文(二)
http://www.info.gov.hk/gia/general/201806/30/P2018063000044.htm

2018/6/30 房屋政策新措施記者會答問全文(三)
http://www.info.gov.hk/gia/general/201806/30/P2018063000050.htm

筆者在消化了整個新聞稿,仍然有一些招數想不通,部份在記者會答問全文中總算找到眉目,但有些問題看來要更多方面的討論及資訊才能找到答案。

 一. 定價機制以非業主住戶的家庭每月入息中位數作準

在最初的新聞稿中,新政策以「非業主住戶的家庭每月入息中位數」為原則計算新居屋賣價。廣義來說,非業主住戶包括了公屋住戶、私樓業主家屬(即業主的同住太太、子女等)及私人樓租戶及家屬等。假如以這廣義範圍計算,其實前兩者並未有急切置業需要,入息亦非常低甚至是零。原來這個答案在記者答問會上有提及,有關家庭是以下文中的「藍線」類別,即是私人物業租戶的入息中位數計算。

摘錄自: 房屋政策新措施記者會答問全文(一)

「這個表有三條線,最底的藍色線是香港的私人租戶,他們沒有樓,它是私人租戶的住戶入息中位數,扣除了強積金供款。」

 

新居屋的入息資格及定價機制,看來已明朗化,在新機制下,居屋售價與勞工巿場掛勾,而入息上限則與「是否有能力於私樓巿場置業」掛勾。這個理念非常創新,既能將受惠人仕勾出,亦能就合資格人仕的購買力調整售價。根據過往機制,樓價越貴,能負擔私樓供款的入息要求越高,導致居屋入息上限亦因此而調高。以入息上限計算的居屋售價,亦間接地與私樓樓價掛勾。在新制下,居屋定價與統計處的私樓租戶負擔能力掛勾,即是以未能置業人仕的購買力為準,看來是比較到位。

 

二. 定價越低,越難將需求落入真正有需要人仕

這個新機制,在樓價高企的時候,會出現一個頗大的問題,就是定價遠比私樓低,雖則仍然有補價機制去控制居屋不會「潛在地」賣平了。以2018居屋為例,政府估算將以52折發售。位於未來沙中線啟德站旁的啟朗苑,最便宜的無房單位只售169萬,最貴的兩房單位只售363萬;位於南昌站旁的凱樂苑,最便宜的一房單位只售217萬,最貴的三房單位只售468萬;位於北大嶼山醫院旁的裕泰苑,最便宜的無房單位只售118萬,最貴的兩房單位只售318萬。由於居屋的首期極低(綠表5%,白表10%)、按揭批核寛鬆。當定價越低,原本沒有購買較大單位需要的準買家亦會較傾向買「只貴少少」的大單位,導致大單位的供應未能交到最需要的買家手上。

 

三. 空置稅起錶日

政府擬推一手樓空置稅,並以取得入伙紙定為起錶日期,發展商對此反應甚大。主要原因是當發出滿意紙時,一個發展項目才算真正完成並呈現了最完善的狀態。在討論前,首先簡介一下入伙紙與滿意紙的分別。

入伙紙:

當發展商根據屋宇署批出的圖則完成興建樓宇後,便可申請入伙紙。入伙紙的批核條款,最基本是完成所有物業結構及一般水電設施等。至於室內裝修,例如批盪、油漆及入牆櫃等,並不一定在此階段完成。特別一提的是,政府在賣地條款中都會加入取得入伙紙的限期,此舉是希望迫使發展商在限期內將項目建成。在落成後,發展商只需繳交差餉及地租,以租金回報約2.5%計,每年成本只在樓價的0.2%,發展商的空置成本極低。考慮中空置稅,每年成本則達到樓價的5%。

滿意紙:

政府在賣批地的時候,除了批出有關地段的住宅總樓面面積外,亦會為該地段加入一些條款,例如行人路、行人天橋、會所及改善環境的設施等,這些設施亦可能包括由發展商興建的公用設施。當發展商取得入伙紙及完成上述設施後,才會獲發滿意紙。有些時候,因項目分段落成,或因毗鄰項目未完成以致未能接駁天橋等,都會構成物業入伙多年,但仍未能獲發滿意紙的情況。

對於發展商來說,空置稅的起錶日當然越遲越好,由於滿意紙必須等入伙紙批出後才能獲批,如以滿意紙起錶,便會較遲才開始計空置期。另外,賣地條款中對於對於取得入伙紙的期限寫得比較實在,發展商除了雨水期及不可抗力等的豁免外,沒有太多空間拖延。而滿意紙方面,可能涉及附近項目或設施的進度,所以批地時不會將限期寫得太實在,發展商可藉此與政府打延長戰。

除了上述商業決定外,以入伙紙起錶,對於發展商來說是有一定困難的,對於高級住宅來說,當附近配套包括自家屋苑設施或鄰近項目未完成前,四處仍然是建築地盤,黃土一片、沙塵滾滾。這個時候開賣,效果一定大打折扣。所以發展商希望以滿意紙起錶亦不為過。

另一方面,站在政府角度,如果以滿意紙起錶,將放生不少大型規劃。例如當初規劃時已預定有天橋接駁鄰近設施的項目,或者分幾期入伙的大型項目。這些項目,由第一批至最後一批建成,隨時相隔5、6年,導致第一批單位落成後5、6年才獲發滿意紙,假如發展商有心囤積居奇,豈不是賺了數以年計的空置時間?

子非魚

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