準新人的買樓上車策略

準新人的買樓上車策略
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現時樓價高企,連屯門,元朗,天水圍的大型屋苑都以四百萬起跳,令不少想有個人小天地的準夫妻十分無奈。 筆者身邊有不少適齡美女,亦時常同筆者大吐苦水。

「現時樓價太貴嘞,連屯門單橦樓都接近400萬,點買?」Mandy是筆者身邊典型的三高美女,身材高、人工高、學歷高, 外表亮麗, 在投行工作了十年,男朋友也是 投行經理,三十歲幾卻一直因為住屋問題不肯結婚。「其實你同男朋友都收入不錯,估計佢都至少6萬月薪啦, 何解你一直唔肯嫁?」

這個問題筆者一直不解,男友月入低,話無辦法買樓都解得通,一對投行情侣都話買唔到樓?「唉,你有所不知。我同男朋友係收入唔錯,但男友覺得錢搵得黎,應該洗得去,結果成日飛去法國酒莊嘆紅酒, 食餐飯都成千蚊落樓,咁點會儲到錢呢。你知我屋企都唔算有錢,父母肯定唔會資助首期, 男友父母已經講明唔好要求佢地幫手,依家D樓首期都要一二百萬,點可能買到樓呢?」聽到Mandy咁講,筆者忍不住輕輕嘆息。

筆者好多三四十歲的朋友都同Mandy一樣,收入不錯但無法置業,一來當然因為無儲蓄習慣, 二來佢地並不知道自己既優勢,結果只能望樓輕嘆。到底一對準新人,想成家立室可以點算?

1)利用自己收入高既優勢,拉長樓宇成交期,在短時間內儲足首期

作為擁有固定月入既打工仔,底薪高其實有很大優勢,因為底薪與借貸力直接掛勾。月入不錯,意味著可以借入更多錢。如果一對高收入情侣願意合作,先買入物業鎖定成本後,男方做借款人,雙方在物業成交前儲蓄, 透過延長物業成交期,在短時間內增加儲蓄作首期,就可以順利購置自住單位。按照現時的按揭成數表,四百萬或以下的物業,最高按揭成數為九成,六百萬或以下的物業,最高按揭成數為八成。

假設Mandy與男友買入一個500萬既單位,假設敍做七成按揭(由於在投行工作未必能借足八成,因此假設只做七成按揭), 首期三成即150萬,兩人共有130萬儲蓄, 在買入物業時向賣方要求延長物業成交期為六個月, Mandy與男友在這六個月期間只要合力儲蓄36萬(即平均每月儲6萬), 便足夠繳付首置物業的印花稅及律師費,至於地產代理佣金,由於部份地產代理公司接受信用卡付款, Mandy大可先用信用卡支付佣金,再慢慢攤還。當然如果要裝修新居可能要再加一筆,但筆者相信這是後話,裝修可以等物業成交後, 再儲錢進行。

Mandy與男友聯名持有物業可能不是財務上最合理的安排, 但是作為未婚男女,如此處理未嘗不是最能保障雙方利益的方法。他日如果婚事有變, 由於雙方都具有物業擁有權, 可避免業權上的爭拗。假如將來一切順利, 物業升值了, 期間又儲到一些資金, 屆時便可以除名並且翻按套現進行一開二了。

2)買新樓,利用發展商的高成數按揭計劃上車

由於Mandy和男友都是高收入人士,有充裕的借貸力,故此不妨考慮抽新樓,以發展商提供的高成數按揭計劃購置物業。筆者發現,發展商提供的按揭計劃都有個特點,就是按揭成數高,但息率也比銀行提供的按揭計劃為高。對於想買個安樂窩的準新人,可以利用按揭成數高的優點先買入單位,待日後貸款額減少至物業估價六成後, 可以把物業轉移到銀行再做按揭,達到減少利息支出的目的。

二人同心,其利斷金。合二人之力,必定可以化不可能為可能。各位準新人加油!

HappylittleC9 (香討地產板名人)

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