抑壓多時的買樓需求近月大爆發，銀行順勢提高按揭優惠，增加現金回贈；計及中介回贈，必然超過1%以上，按金管局規定，這筆總回贈須從貸款額上扣減。不過有準業主以為中介回贈部份不一定向銀行如實申報，以避免貸款額扣減，或有機會誤墮法網。
所謂現金回贈，簡單而言是促成按揭貸款後，銀行回餽客戶的「著數」，而按揭中介慣常亦會給予額外回贈吸客。舉個例子，假設貸款額是400萬元，銀行回贈4萬元，按揭中介回贈1萬元，總回贈為5萬元，比率為1.25%，由於超過1%，按金管局規定，須在貸款額上扣減，即最終只可以借395萬元。
很多人會理解上述事件為「即係冇回贈」，其實這是重大謬誤。要簡單去說明這件事，就是本身你取得400萬元貸款，然後銀行容許只須歸還395萬元，是非常著數的優惠。
不過，近月有按揭中介教客人「毋須被銀行扣減貸款額」的方法，就是在按揭申請表上迴避披露有收取中介回贈，按上述例子，現金回贈率表面上降至1%，400萬元貸款額不會被扣減，融資額多5萬元，實際總現金回贈5萬元不變，但有機會冒法律風險。
虛報回贈資料 或涉虛假聲明
銀行是嚴謹及合規的機構，在審批按揭時，必然會清楚記綠現金回贈金額，以便向金管局申報。惟按揭中介回贈部份，銀行非常倚靠客戶按揭申請表上如實聲明，最終銀行會將銀行、中介回贈雙加，若然超過1%，總回贈便需要在貸款額上扣減，以符合規定。
在客戶角度，填寫按揭申請表而未有如實、主動申報中介回贈，屬虛假聲明，理論上有刑事責任——去年就有案例借款人在申請按揭時填寫虛假入息，因而被警方拘捕。就算是銀行發現虛假申報，基於不合規狀況，不排除會影響按揭貸款，最嚴重下場是「Call Loan」。
而按揭代理教客人毋須在按揭申請表上清楚列明中介回贈，一經發現及證據確鑿，也有教唆虛假聲明責任，難以輕易甩身。
回贈率1%以上 劃一須扣減貸款額
金管局指引從來是清晰的，在按揭現金回贈上，絕不會出現某些按揭代理中介回贈不用扣減，某些才需要扣減，關鍵是1%界線。這項措施是為了確定借款人不能利用現金回贈資助準業主首期，突破按揭成數法定上限。
另外，在實務操作上，如果申報中介回贈後，貸款額被扣減，但其後中介走數，未有履行承諾在提取按揭後發放現金回贈，銀行沒有義務補回被扣減的按揭貸款差額，故此借款人需要自行評估按揭中介信譽。
最後想解答一條準業主經常問的問題：「如果只取1%現金回贈，毋須扣減貸款額，又借足按揭，財務上會否更為鬆動？」這是大錯特錯的想法。套用上述例子做比較，準業主A申請貸款額400萬元，總回贈5萬元（回贈率1.25%），由於超過1%，須在貸款額扣減，最終償還貸款額為395萬元。
相反，如果業主B貸款額為400萬元，只取1%總現金回贈（4萬元），較上述業主A少整整1萬元，惟毋須扣減貸款額5萬元，情況等於是為了借多5萬元而損失1萬元，變相利率高達20%。
筆者奉勸一句，如果首期真的如此掹掹緊，連5萬元也拿不出來，倒不如干脆向家人借更划算。
子非魚
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