準業主避申報中介回贈 或有機會誤墮法網【星之谷專欄-蘋果日報】

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抑壓多時的買樓需求近月大爆發,銀行順勢提高按揭優惠,增加現金回贈;計及中介回贈,必然超過1%以上,按金管局規定,這筆總回贈須從貸款額上扣減。不過有準業主以為中介回贈部份不一定向銀行如實申報,以避免貸款額扣減,或有機會誤墮法網。

所謂現金回贈,簡單而言是促成按揭貸款後,銀行回餽客戶的「著數」,而按揭中介慣常亦會給予額外回贈吸客。舉個例子,假設貸款額是400萬元,銀行回贈4萬元,按揭中介回贈1萬元,總回贈為5萬元,比率為1.25%,由於超過1%,按金管局規定,須在貸款額上扣減,即最終只可以借395萬元。

很多人會理解上述事件為「即係冇回贈」,其實這是重大謬誤。要簡單去說明這件事,就是本身你取得400萬元貸款,然後銀行容許只須歸還395萬元,是非常著數的優惠。

不過,近月有按揭中介教客人「毋須被銀行扣減貸款額」的方法,就是在按揭申請表上迴避披露有收取中介回贈,按上述例子,現金回贈率表面上降至1%,400萬元貸款額不會被扣減,融資額多5萬元,實際總現金回贈5萬元不變,但有機會冒法律風險。

虛報回贈資料 或涉虛假聲明

銀行是嚴謹及合規的機構,在審批按揭時,必然會清楚記綠現金回贈金額,以便向金管局申報。惟按揭中介回贈部份,銀行非常倚靠客戶按揭申請表上如實聲明,最終銀行會將銀行、中介回贈雙加,若然超過1%,總回贈便需要在貸款額上扣減,以符合規定。

在客戶角度,填寫按揭申請表而未有如實、主動申報中介回贈,屬虛假聲明,理論上有刑事責任——去年就有案例借款人在申請按揭時填寫虛假入息,因而被警方拘捕。就算是銀行發現虛假申報,基於不合規狀況,不排除會影響按揭貸款,最嚴重下場是「Call Loan」。

而按揭代理教客人毋須在按揭申請表上清楚列明中介回贈,一經發現及證據確鑿,也有教唆虛假聲明責任,難以輕易甩身。

回贈率1%以上 劃一須扣減貸款額

金管局指引從來是清晰的,在按揭現金回贈上,絕不會出現某些按揭代理中介回贈不用扣減,某些才需要扣減,關鍵是1%界線。這項措施是為了確定借款人不能利用現金回贈資助準業主首期,突破按揭成數法定上限。

另外,在實務操作上,如果申報中介回贈後,貸款額被扣減,但其後中介走數,未有履行承諾在提取按揭後發放現金回贈,銀行沒有義務補回被扣減的按揭貸款差額,故此借款人需要自行評估按揭中介信譽。

最後想解答一條準業主經常問的問題:「如果只取1%現金回贈,毋須扣減貸款額,又借足按揭,財務上會否更為鬆動?」這是大錯特錯的想法。套用上述例子做比較,準業主A申請貸款額400萬元,總回贈5萬元(回贈率1.25%),由於超過1%,須在貸款額扣減,最終償還貸款額為395萬元。

相反,如果業主B貸款額為400萬元,只取1%總現金回贈(4萬元),較上述業主A少整整1萬元,惟毋須扣減貸款額5萬元,情況等於是為了借多5萬元而損失1萬元,變相利率高達20%。

筆者奉勸一句,如果首期真的如此掹掹緊,連5萬元也拿不出來,倒不如干脆向家人借更划算。

子非魚

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