為何轉按應借盡,就算沒有套現需要?

轉按套現
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客戶提問,按揭只餘250萬,為何我們建議轉按時借足300萬,就算客人沒有套現需要?

因一般銀行的按揭利率和回贈,一到300萬便會跳BAR。即300萬以上的按揭比200萬的按揭,利率會平點, 回贈也會高一點。例如某銀行,200萬和300萬的按揭計劃有明顯分別:

  • 200萬按揭:按息H+1.35,1.6%回贈,罰息3年
  • 300萬按揭:按息H+1.3,1.7%回贈,罰息2年

因此, 如估價和壓力測試許可,是建議客人轉按時借足300萬,享受低息和高回贈。

客人問: 但我如借多50萬,豈不是每月要供多左?

筆者答:  表面是,但實際上,那50萬是放入高息存款戶口,收取同按息相同的存款利息,因此對沖左。即是說,借多的50萬,如不要「洗左佢」,放入高息戶口讓它每月自動還給銀行,便$0利息支出。

客人問: 但是,我真的不需要那50萬,就算$0息我也不需要!

筆者: 理解的,但借多左50萬令貸款額跳BAR,成個30年按揭的利率會下降,回贈會升級。而把那50萬放在高息戶口兩年,忍住「吾好洗左佢」,過了部份還款罰息期後便可一炮過還給銀行。還有一點,借多左的50萬,也有現金回贈的。以1.7% 計算,那50萬便收取多左 $8,500回贈。

總括來說,為什麼就算沒有套現的需要,也要借多50萬令貸款額達到$300萬?為了:

  • 跳BAR取比250萬貸款額更低利率和更高回贈
  • 多出的50萬收多$8,500現金,這錢是永遠屬於您
  • 多出的50萬放入高息戶口,讓它自動慢慢還給銀行,不會增加利息支出和供款負擔,兩年後一炮過還給銀行

註:按揭利息及優惠根據當時情況而定,因而影響有關貸款批核及計算回贈的基準,客戶可按申請時的實際情況作出考慮,或向專業的按揭轉介查詢。

本文於2017年11月29日在星之谷地產網頁發佈。

 

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