筆者的《煥然懿居九成按揭攻略》反應異常熱烈，截止撰文之時(4/1/2019晚八時半)，Like 數已有138個，應已破了北斗星按揭網的紀錄。
《煥然懿居九成按揭攻略》一文中，筆者根據香港按證保險有限公司於1月2日的新聞稿，列舉了數個疑問。剛在香港按揭證券有限公司網頁發現，已上載了《馬頭圍道「港人首次置業」先導項目的按揭保險安排》(以下簡稱《煥然懿居按揭保險安排》) 及《按揭保費一覽表-自住物業貸款-馬頭圍道「港人首次置業」先導項目的按揭保險安排》(以下簡稱煥然懿居按費表)兩份文件，並解開了筆者的疑問。
| 香港按證保險有限公司 新聞稿
2019年1月2日 馬頭圍道「港人首次置業」先導項目的按揭保險安排 |
| 按揭保險計劃
馬頭圍道「港人首次置業」先導項目的按揭保險安排 |
| 按揭保險計劃按揭保費一覽表
自住物業貸款 馬頭圍道「港人首次置業」先導項目的按揭保險安排 |
九成按揭上限不受樓價限制
在一般私樓的《按揭保險計劃》小冊子中，詳列了各個樓價範圍下適用的按揭成數上限，即只有400萬以下物業才可借取最高9成按揭。但在《煥然懿居按揭保險安排》小冊子內，完全沒有提及任何樓價與按揭成數上限的關係。再配合《新聞稿》所指的「為馬頭圍道首置項目的所有單位提供最高至9 成的按揭保險。」，可肯定全個煥然懿居項目中的港人首置計劃下的單位均可借取最高九成按揭，不受樓價所限了。
以煥然二居樓價最高的單位2座36樓C室為例，售價為660.5萬。原本根據金管對一般私樓的規定，購買該單位需要支付最少四成首期即264.2萬(其實已超過了家庭申請人資產上限255萬元)。但在申請按揭保險的情況下，可借取最高九成按揭，首期大減至66.05萬，相差198.15萬。
按揭保險費
新聞稿第四段中「若有關買家所採用的按揭保險超越了現時按揭保險計劃的適用範圍，保費將比現行保費高出一成，以彌補按證保險公司所承受的額外風險。」
在比較了一般私樓保費表及最新上載的煥然懿居保費表後，發現煥然懿居保費表的標價其實就是一般私樓保費表加10%(四捨五入至小數點後兩個位)。換句話說，假如買家能跟現時私樓適用的按揭成數，便只需看原有的私樓保費表，不用理會煥然懿居保費表了。假如想申請超過現時私樓在按揭保險計劃下的按揭成數上限的話，便要看煥然懿居保費表。
煥然懿居需加10%保費的情況
| 樓價 | 私樓 按揭成數上限 |
煥然懿居 採用按揭成數 |
保費表 |
| <400萬 | 九成 | 九成或以下 | 私樓保費表 |
| 400-450萬 | 360萬實額 | 360萬實額
超過360萬 |
私樓保費表
煥然懿居保費表 |
| 450-600萬 | 八成 | 八成或以下
超過八成 |
私樓保費表
煥然懿居保費表 |
| >600萬 (無其他按揭) |
六成 | 六成或以下
超過六成 |
無需按揭保險
煥然懿居保費表 |
| >600萬 (有其他按揭) |
五成 | 五成或以下
超過五成 |
無需按揭保險
煥然懿居保費表 |
壓力測試
在新聞稿第四段中：「上述安排亦適用於未能通過銀行壓力測試的買家（但其供款與入息比率一般仍須不超過50%），惟其保費會因應風險因素作出額外調整。詳細合資格準則刊登於按揭證券公司網頁（www.hkmc.com.hk）。」*
*筆者暫時未能找到上調保費的準則
在《煥然懿居按揭保險安排》摘要1亦有說明「除於以下詳細説明，所有按揭保險申請個案須遵守香港金融管理局相關指引及要求。申請人亦須進行利率上升壓力測試，如申請人不能通過壓力測試，有關按揭保險保費須因應風險額外調整。」
在金管局的指引下，銀行在審批一般自用住宅按揭時，假如申請人沒有其他按揭*，申請八成或以下按揭成數時，供款與入息比率(DSR)不能超過50%，在加3%按息的情況下(即所謂的壓力測試)，供款與入息比率不能超過60%。這次香港按證保險有限公司放寛了壓力測試部份，即是銀行只需審批現息下的供款不能超過入息的50%。不過，指引還指引，銀行也可能根據較保守的方法審批，即是現行私樓的做法一樣。以下是購買600萬物業，借取八成按揭的情況下，購買私樓與煥然懿居買家的最低入息要求。
*當申請人有其他按揭或擔保，供款與入息比率需下調一成
以下是在煥然懿居買家，豁免壓力測試與否，在最低入息要求的分別。
600萬樓價，借取30年、八成480萬元按揭，按揭利率為2.375%的最低入息要求(申請人沒有其他債務、按揭或擔保)
| 跟壓力測試 | 豁免壓力測試 | |
| 每月供款(現息下) | $18,655 | $18655 |
| 最低入息(50% DSR) | $37311 | $37311 |
| 每月供款(+3%息下) | $26879 | $26879 |
| 最低入息(60% DSR) | $44798 | 不用考慮* |
| 總結最低入息 | $44798 | $37311* |
*銀行也可能根據較保守的方法審批，即是現行私樓的做法一樣。
超過金管局所定的按揭成數兩成以上情況
假如申請人沒有其他按揭，購買400萬以下私樓，可以在沒申請按揭保險的情況下借取六成按揭，或申請按揭保險下借最高九成按揭。不過，當借取八成以上按揭時，除了佣金、花紅及超時補水等不能計算外，亦要在供款與入息比率上限扣減5%。
在《煥然懿居按揭保險安排》摘要1內指出「除於以下詳細説明，所有按揭保險申請個案須遵守香港金融管理局相關指引及要求。申請人亦須進行利率上升壓力測試，如申請人不能通過壓力測試，有關按揭保險保費須因應風險額外調整。」即是如保險安排內有指明的話，即使與金管指引有別，亦可根據按揭保險安排內的指引做。由於在《煥然懿居按揭保險安排》中有提及供款與入息比率上限，但當中並沒有提及要在DSR扣減5%的情況或固定入息的規定，所以理解成無論按揭成數是多少，都可豁免固定入息及在DSR扣減5%的情況。
家庭申請者可負擔的最高按揭貸款
下表是一個沒有其他債務、按揭或擔保的申請人，購買最貴2座36C室，樓價660.5萬的單位並借取九成按揭的情況。這裏發現，由於家庭申請人有$57,001的入息下限，在沒有其他債務、按揭或擔保下，其實可以通過任何一個單位的九成按揭壓力測試，無必要引用豁免壓力測試的制度來上會而支付額外保險費的。
660.5萬樓價，借取30年、九成594.45萬元按揭，按揭利率為2.375%的最低入息要求(申請人沒有其他債務、按揭或擔保)
| 跟壓力測試 | 豁免壓力測試 | |
| 每月供款(現息下) | $23103 | $23103 |
| 最低入息(50% DSR) | $46206 | $46206 |
| 每月供款(+3%息下) | $33287 | $33287 |
| 最低入息(60% DSR) | $55478 | 不用考慮* |
| 總結最低入息 | $55478 | $46206* |
*銀行也可能根據較保守的方法審批，即是現行私樓的做法一樣。
一人申請者可負擔的最高按揭貸款
一人申請者只能選購一房或開放式單位，假如購買1座36樓A室，樓價548.6萬，他本身沒有其他債務、按揭或擔保，並借取九成按揭的話，情況列在下表。由於一人申請人的入息上限是37,050元，所以即使豁免了壓力測試，如不另找擔保人的話是不能通過按揭批核的。依此比例，一人申請人，如不另找擔保人，如借取九成按揭，最高可負擔的按揭貸款額是樓價是476.7萬，相應樓價是大約529.6萬。
548.6萬樓價，借取30年、九成493.74萬元按揭，按揭利率為2.375%的最低入息要求(申請人沒有其他債務、按揭或擔保)
| 跟壓力測試 | 豁免壓力測試 | |
| 每月供款(現息下) | $19189 | $19189 |
| 最低入息(50% DSR) | $38378 | $38378 |
| 每月供款(+3%息下) | $27648 | $27648 |
| 最低入息(60% DSR) | $46080 | 不用考慮* |
| 總結最低入息 | $46080 | $38378* |
*銀行也可能根據較保守的方法審批，即是現行私樓的做法一樣。
多於一宗按揭的情況
煥然懿居買家，需從來未在本港擁有住宅物業，但可以曾經、或現正擁有非住宅物業，例如工廠、寫字樓、舖位及車位等等(雖然在資產限制及投資經驗來看有點匪異所思)。所以假設買家擁有一個有按揭的車位，當申請煥然懿居按揭時便屬於多於一宗按揭的申請人。同樣地，假如買家申請煥然懿居按揭時，正為其他人擔保了物業按揭(不論物業類型)，亦屬多於一宗按揭申請人。
對於煥然懿居的按揭申請人(亦包括其擔保人)來說，按揭成數上限要調低一成，不過當申請按揭保險時，仍然可申請最高九成按揭。銀行在計算供款與入息比率上限時需下調一成，即是現息下，DSR 不超過40%，現息加3%下，DSR不超過50%。
由於每人的另一宗按揭供款金額不同，所以無法以簡單而統一的方法計算，所以筆者在這裏不作例子說明了。
另外，亦需選用50%至90%按揭保費表(貴價保費表)。假如申請用作購買煥然懿居的按揭成數仍然不超現時私樓的按揭成數上限，例如樓價600萬，借不超過80%，便用私樓的貴價保費表；如樓價400萬或以上，借超過80，便使用煥然懿居貴價保費表；如樓價600萬以上，借超過50%，亦是使用煥然懿居貴價保費表。
按揭保險費的支付辦法
在申請按揭時，一般人都會選擇一次性繳付保費的方式，好處是長遠來說保費較低，亦有保費折扣優惠，申請人亦可選擇在提取貸款時以現金支付或在按揭中一拼借取，彈性較大。
由於煥然懿居的按揭保險適用範圍較大，以最貴的660.5萬單位，借取30年九成按揭來說，假設折扣後的保費是貸款額的3%計算，按揭保險費用達17.8萬。假如希望將保費加到按揭時，記得評估自己的供款與入息比率。假如希望現金支付，便要有所預算了。
佣金收入、自僱人士可不可借足9成？
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子非魚
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