煥然懿居(六) :平面圖、樓層景觀及單位佈局

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煥然懿居其中450個單位以港人首置盤作資助房屋發售。地理位置上雖說是九龍區,沙中線未通車的情況下,現時交通未算方便,但5百多萬便可購買到巿區兩房單位,仍屬機會難逢。

位置

煥然懿居位於原重建前的馬頭圍道45號,往北行約10分鐘是將來的沙中線馬頭圍站,往西行是何文田站,可選擇乘坐沙中線或觀塘線。

 

樓層景觀

項目北面是寶怡大廈,西面是馬頭圍道,南面是鶴園街,東面現時是春田街,但春田街將永久封閉,而春田街、崇志街和鶴園街之間的唐樓將會重建成另一個巿建的發展項目。由於位處舊樓林立的土瓜環區,週邊樓宇重建的機會頗大,將來的景觀有較大的不確定性。反而現時已有重建資料的春田街、崇志街和鶴園街之間的重建項目,已包括了一段馬路在內,景觀變數較少。

北面的寶怡大廈有16層高(連地下及一樓的商舖),東北面的福運大廈有15層高(連地下的商舖),兩者皆亦沒有跳層。計及舊樓樓層高度較矮,估計煥然懿居1座15樓以上便會高於寶怡大廈及福運大廈,讀者如想更肯定的話便需在屋宇署購買寶怡大廈及福運大廈的圖則了。

向西面向馬頭圍道,車流量頗大,預期會有較嚴重的交通噪音,對面是5至10層高的舊式住宅大廈,煥然懿居中低層住戶現時仍可享稍開揚的景觀。

向南是紅磡廣場,正向煥然懿居2座的位置是地舖及大約4樓高的廣告板,相信比煥然懿居的平台矮,不會為煥然懿居帶來面壁的景觀。就現時Google 街景所見,該廣告板是一個LED屏幕,晚上帶來潛在的光污染也不容忽視。紅磡廣場的整體高度與寶怡大廈及福運大廈差不多,所以煥然懿居2座向南單位,也是大約15樓以上便可享較開揚遠景。

春田街、崇志街和鶴園街之間的重建項目的高度限制是120mPD。不知因何原因,近期新樓的售樓說明書的橫截面圖都把樓層高度省略了,煥然懿居亦一樣。還好在樓層平面圖後會標示每層之間的高度,經計算後,煥然懿居第1及第2座36樓的地板高度位於116.3mPD。即是不會高於東面的重建項目,所以2座向東、1座向東南單位的景觀
會被遮擋。

圖1. 煥然懿居整體佈局
圖1. 煥然懿居整體佈局
圖2. 煥然懿居旁的重建項目
圖2. 煥然懿居旁的重建項目
圖3. 煥然懿居旁重建項目的高度限制
圖3. 煥然懿居旁重建項目的高度限制

 

圖4. 煥然懿居2座橫截面圖
圖4. 煥然懿居2座橫截面圖

單位間格

煥然懿居首置單位的兩房、一房及開放式單位數目是82 / 254 / 114。由於全數單位均可做最高九成按揭,雖然需通過供款能力測試,但六二折的低價下,相信買家仍然會傾向購入兩房單位。5樓、35樓及36樓的設計與標準層有點不同。部份5樓單位附設平台,準買家可在5樓平面圖看到佈局及在價單看到平台面積。部份35樓單位的樓底淨高比其他準準層矮,要細心從樓板厚度及樓層與樓層高度計算。36樓(頂樓)單位的樓層與樓層高度比其他樓層高0.25米,空間感會更為優勝。

公屋、居屋的間格通常都是倒模一般,不會有太大變化。巿建項目比較接近私樓,各單位的設計都不相同,筆者勾出部份單位的平面圖略作介紹。

 

2座5樓F室

煥然2居5樓屬於住宅最低層,部份單位附設私人平台。2座5樓F單位為例,實用面積300呎,另加99呎私人平台,對上一層的6樓F室,實用面積322呎,其中有22呎是露台。兩者室內面積一樣(下圖紅色部份),6樓的露台底其實即是5樓平台的有蓋部份(下圖藍色部份),剩餘的77呎無蓋部份(下圖黃色部份)便是比6樓較多的私人空間了,但是5樓比6樓單位還要便宜6.5萬。另外平台上劃出了一部份公用空間(下圖綠色部份),旁邊是一個U型空間,相信是用來安裝雨水渠之用。該空間在平面圖上只以虛線勾劃及以圓點標示,看來實際上不會有任何圍欄,該範圍頗大機會只是名義上預留給工作人員使用,在現場也許只是地磚顏色不同而已。

該單位睡房空間頗大,無論那個方向都可以安裝六呎乘五呎的雙人床,剩餘空間還可放置衣櫃及小書桌。廚房採開放式設計,客廳空間尾中不足之處在於出平台的門位置不太好,現時的設計要把梳化或電視櫃放在客廳中間的左右兩邊,而飯桌放在窗邊。如果平台門設放在上方現時窗戶位置而不是右方,客廳的電視可放在現時平台門的位置,梳化放在另一邊。

煥然懿居2座5樓F室平面圖
圖5. 2座5樓F室

開放式單位(例如1座C室)

1座C室屬開放式設計,實用面積261呎,沒有附設露台,售價314.2萬(實用面積呎價$12,038)。這個單位,入屋是一個1.4米x 1.675米加0.685米x1.05米,一共約33平方呎的玄關,比旁邊D室1.525米x1.05米約17平方呎的玄關大了差不多一倍。C室的玄關濶度是1.4米,想放置約55厘米深的衣櫃的話,通道只剩85厘米,入口變得太窄也不太方便。由於開放式廚房沒有預留位置給雪櫃,如在這個位置放置雪櫃也會遇上同一問題。差不多的情況也發生在B室及2座D、E室,對於一個本來地方已足襟見肘的開放式單位,浪費一呎也嫌多吧。

煥然懿居1座C室平面圖
煥然懿居1座C室平面圖

1座D室

1座D室屬一房設計,實用面積302呎,已包括22呎露台,售價364.4萬(實用面積呎價$12,066)。開放式廚房已預留雪櫃位置,如客廳只擺放小型的二人梳化的話,剛好還可在灶頭旁擺放飯桌,或者再簡約一點,裝設一張窄長型的吧枱。價錢方面,比C室雖說貴了54.2萬,可申請九成按揭的情況下,首期只差5萬多元,厘印也只差萬多元。D室比C室的客廳細一點,但多了一間房,一個22呎露台,還少了部份玄關位置的浪費情況。D室的性價比高了不少。

煥然懿居1座C室平面圖
圖7. 1座C室

1及2座A室

1、2座A室屬一房設計,單位本身的佈局不錯,雖然為了配合樓宇設計而令客廳呈鑽石形,但斜角位都集中在玄關及廚房,不影響客飯廳主要傢具擺放。客廳及飯廳分明,剛好被浴室及睡房門分隔,擺放飯桌、梳化及電視櫃相對

可是客廳的露台,正對同座H室的分體式冷氣散熱部份,H室屬一房設計,會配備兩台分體式冷氣,所以
1座H室的空調機平台將有兩部散熱而2座H室則分別放在兩個平台上。2座A室的露台比1座A室更為接近H室的空調機平台,會較容易受到熱氣及噪音的影響。

煥然懿居1及2座A室平面圖
圖8. 1及2座A室

 

2座C室

屋苑的1座F室、G室及2座C室屬兩房設計。一般來說,兩房單位最重要的是主人房的設計,這三個單位之中,2座C室的設計相對較好,可較易地擺放衣櫃、書桌及五呎乘六呎雙人床。客飯廳方面,2座G室客飯廳歸一,飯桌與電視櫃或梳化放在一起,會影響單位空間感;1座G室客飯廳分明空間感較大。

煥然懿居2座C室平面圖
圖9. 2座C室
煥然懿居1座G室平面圖
圖10 1座G室

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