煥然懿居,應否入票?

煥然懿居,應否入票?
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有朋友問筆者,剛推出的煥然懿居應否入票,筆者的回覆是「入咗先講」。

價錢

在煥然懿居旁有一座單幢新樓VIVA,單位數目只有75伙,去年十月低層單位二手成交呎價已達$18,525,附近的其他舊屋苑或單幢樓,呎價也需要$15,000。煥然懿居作為全新樓,伙數有493個的小型屋苑,設施比單幢樓優勝,折購後售價$11,692至$13,969之間,以六二折換算,即評估巿值$18,858至$22,531,已非常貼巿。

到開售時整體樓價跌了甚麼辦?

有說樓價下跌了,煥然懿居在這刻定價發售,在正式開售時整體樓價下跌豈不是買貴了?這個問題在上一次煥然壹居開售時曾經出現,當時不少巿民也在說應調整售價。其實資助房屋有一套補價折扣率機制,售價雖然定了下來,但出售當日會以當時最新的評估巿值調整折扣率,譬如到發售時整體樓價下跌了,那麼補價折扣率亦會相應調整,將來售出時也會補少一點地價。所以即使巿建不進行售價調整,其實暗地裏也已經賣平了一點。

競爭對手

煥然懿居的申請人有各種各樣限制,要符合以下條件方入紙申請。筆者相信最終符合條件人數有限,申請人獲邀揀樓的機會比居屋較高。回看2018居屋,有26萬個組合入紙申請,單位數目只有4431個,賬面上好像60人爭一個單位,但在優先次序機制下,除非屬綠、白表長者家庭組別中抽得較前者,其餘申請人想揀得理想單位亦不容易。

限制 OUT!
從未擁有香港住宅 落過車/ 甩過名
不曾享政府福利 公屋戶主
入息下限 =
居屋入息上限+$1
居屋白表客*
入息下限 (家庭/一人) =
57,001 / 28,501
低入息
入息上限 (家庭/一人) =
74,100 / 37,050
高入息
兩夫婦為一體 以上中任何一樣

*居屋白表客在煥然懿居其實有復活機會,只需在居屋組合中加入一位有一定收入的家庭成員,便可超過居屋申請上限而進入煥然懿居申請資格了

優先次序

對於煥然懿居申請人來說,揀樓程序相對簡單,只分家庭申請者與一人申請者,比例為六四之比。同一時段內會邀請六個家庭申請者及四個一人申請者揀樓。另一方面,一人申請者只能選購一房及無房單位。在這機制下,家庭申請人如想選購兩房單位,競爭對手就只是其他家庭申請人而已,純粹講運而不講階級,公平競爭。

結論

購買資助房屋最大的難度在於優先次序、排位及獲邀揀機時尚餘何類單位。煥然懿居單位數目雖少,但競爭對手更少,相信能揀到合適單位的機會率比起居屋大抽獎為高,絕對值得一博。

延申閱讀:

煥然懿居懶人包(申請資格、注意事項、售價、單位分佈、按揭)

煥然懿居九成按揭攻略(二)【完整資料出爐】

子非魚

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