煥然懿居貨尾 I-II【星之谷專欄-頭條日報】

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上星期巿建局宣佈把原本留作自由巿場發售但未能售出的43個煥然懿居單位,以未補地價形式發售。過去數星期,筆者談及滯銷的綠置居計劃單位,只供綠表資格人士購買,而煥然懿居是供入息比白表人士高一級的人仕購買,以資助房屋計,與綠置居可說是處於兩極的巿場,兩者的銷售速度有天淵之別。

煥然懿居在2019年中首輪發售時共推出450個單位,分別為114間開放式、254間一房及82間兩房單位,單位實用面積介乎261至507平方呎不等,只用了六個工作天便全數售馨,而綠置居銷情滲淡,今期已開售近5個月只售出約4成單位,今個星期開始只剩激細開放式單位,最終可能有3成單位淪為貨尾。

煥然懿居的開放式單位面積最細為261平方呎,比居屋最細的普通開放式單位約280至290平方呎稍細。綠置居、居屋銷情慢,與煥然懿居迅速沽清的主要問題並非單位面積,而是合資格申請人群組的分別。

煥然系列並非恆常項目,煥然壹居在2016年發售,煥然懿居相隔了四年才再推售。因應巿場的變化,每一次的申請資格也略有不同,今期更加入了「真首置」的要求,相信每期的申請人都抱著「機會無Take Two」的心態揀樓。

相反,居屋申請人之中,合資格的綠表或白表人士,每年的增長不多,而超出入息及資產上限而被Out的也不見得多,正式是塘水滾塘魚。綠表申請人主要都是居於公屋或已取得編號的人士,消耗的主要是已揀樓的人。白表申請人方面,每期的資格上限也在提升,如果入息沒有大幅增長又沒有中六合彩的話,則來年仍會是合資格人士。居屋的申請人不少也等待著幸運之神眷顧,抽到前籌而揀到高質單位的一天,造成「有樓無人買 有人無樓買」的怪現象。

子非魚

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今期的煥然懿居貨尾,共有 43 個住宅單位(包括 2 個開放式單位、7 個一房單位、5 個兩房單位及 29 個三房單位),由於項目已經收樓的關係,再有撻訂貨重推機會不大,申請人就只有這43個中獎機會。

抽籤籌號

在今期的申請須知中,筆者未有發現申請人組別分組揀樓的安排,相信籌號將一次過混合排序,即是無論一人申請人或家庭客都只會根據獲發的優先次序揀樓。

揀樓次序

預計今期獲邀申請人的揀樓意慾相當高,29個三房及5個兩房單位應被頭50個排得較前的家庭客消耗,其餘的9個一房及開放式單位也應被20名申請人內沽清,所以排70名以外的申請人揀樓機會相當渺茫。另外,由於家庭客可選任何單位而一人申請人只能揀開放式或無房單位,只要有排得較前的家庭客選購了開放式或一人單位,就會蠶食了一個單身人士的揀樓機會。因此一人申請人如排到50名以外,也幾乎可打定輸數了。

單位質素

雖說是貨尾,但實際上這批單位從未在資助房屋巿場推售,並不算是「賣剩蔗」。位於2座G室的三房單位,標準層面積為574平方呎,面積包括露台及工作平台分別22及16平方呎。最貴的單位是位於頂樓的2座36樓G室,售價為798.3萬元,估計巿值12.396.000,即大約以64.4折發售。最便宜的是6樓G室(5樓G室為連平台特色戶),售695.2萬元。

按揭貸款

煥然懿居初次開售時推出了免壓測的安排,並成為了去年「林鄭Plan」的其中一項條款。煥然懿居計劃的家庭申請人最低入息為66,001元,如沒其他按揭或貸款,在免壓測下,30年按揭可借約825萬元,即使購買最貴單位也可通過九成按揭批核。要留意的是,在《馬頭圍道「港人首次置業」先導項目的按揭保險安排》內雖有提及申請人有其他按揭的批核情況,但以筆者所知,銀行並不會為有其他按揭的申請人以免壓測的基準作出批核。

子非魚

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