煥然懿居-錯價怪則天與地

煥然懿居2-2座5C平面圖2
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上一篇筆者曾提及煥然懿居的價單及樓層高度出現了錯價及怪則的情況,讀者可細閱售樓說明書及價單尋寶。

筍盤在5

與居屋或綠置居不同,煥然懿居以私樓格局設計,除了有基本裝修及電器外,部份5樓單位會連平台出售,在價單裏會發現有部份單位是明顯錯價了。

當考慮連平台單位時,應考慮幾個部份。第一,平台對上本來是上層的露台/工作平台部份,對於平台單位來說即是有蓋部份,與上層單位的露台/工作平台功能相同。第二,假如連平台單與對上的單位佈局一樣,有時因四捨五入及計算牆身面積的中線原因而會出現計算實用面積有數呎時的差別,但室內可用面積理應相同。第三,上層單位計算實用面積時會將露台/工作平台計算在內,但平台單位的平台面積(包括原露台位置的面積)不會計算在實用面積之內。了解以上區別後便可得出下表拆細後的單位面積,連平台單位多出來的無蓋面積便是實質上比對上一個單位較多的面積了。

從下表中會發現,1座5樓G室,比6樓多了121呎無蓋平台,售價便宜了10.6萬;2座5樓H室,比6樓多了59呎無蓋平台,售價便宜了9.1萬;最誇張的是2座5樓C室,比6樓多了57呎無蓋平台,售價竟便宜了23.9萬之多。

須說平台戶可能會接收樓上跌下來的垃圾、煙頭甚至最大吉利是的墮樓問題,但是平台面積總會有個價值,如果是私人發展商的話,甚至會將連平台單位當作特色戶出售。假如準買家在揀樓時只剩下低層單位,不妨考慮一下性價比較高的大平台單位。

 

單位分析:1座G室

實用面積
(扣除露台及
工作平台後)
露台及
工作平台
總面積
平台面積

(有蓋/無蓋)

售價
1座5樓G室 449 38 / 121 566.2萬
1座6樓G室 486
(448)
38 576.8萬
2座5樓H室 331 22 / 59 420.1萬
2座6樓H室 352
(330)
22 429.2萬
2座5樓C室 469 38 / 57 568.9萬
2座6樓C室 507 (469) 38 592.8萬
圖1. 2座5樓、6樓C室售價及面積
圖1. 2座5樓、6樓C室售價及面積
煥然懿居 2座5樓C室平面圖 (黃色無蓋平台,藍色有蓋平台)
圖2. 2座5樓C室平面圖 (黃色無蓋平台,藍色有蓋平台)

 

怪則在頂樓

頂樓對落一層,一般稱為鳳凰層,該層單位景觀不輸頂樓,同時亦不用擔心天台漏水或夏天太陽曬熱天花之苦,所以巿價會比頂樓(除非連天台)高。煥然懿居1、2座頂樓是36樓,但售價都比35樓為高。這個不符合鳳凰層價值的怪現象,筆者在深入研究後得到一些啟示。

圖3. 2座J室35、36樓售價
圖3. 2座J室35、36樓售價

在售樓說明書第23及27頁,分別列明了第1和第2座6樓至36樓的樓板厚度及層與層之間的高度。層與層之間的高度是指這一層地面與對上一層地面之間的高度,減去天花厚度(及批盪)便是樓層淨高。而天花的厚度即是對上一層地板的厚度(未計批盪)。這裏會發現兩個有趣之處。

  1. 36樓的層與層之間高度是3.4米,其他樓層是3.15米
  2. 36樓的樓板厚度一律是200毫米,其他樓層是150毫米至200毫米
圖4. 樓板厚度及層與層之間高度
圖4. 樓板厚度及層與層之間高度

由於不知道天台的地板厚度,暫且當作250毫米,可得出下表的最頂三層樓層淨高度。

層與層之間
的高度
天花厚度
(未計批盪)
樓層淨高
(未扣批盪)
33樓 3.15米 150至200毫米 2.95至3米
35樓 3.15米 200毫米 2.95米
36樓 3.4米 250毫米 (估計) 3.15米

 

部份單位例如1座B、C室,樓板厚度一律200毫米,所以35樓淨高與6至33樓相同。但是1座H室,樓板厚度一律150毫米,35樓H室便會比6至33樓H室矮50毫米了。而頂樓(36樓)單位,相比35樓的淨高最少多200毫米,對於其他私人樓來說,36樓單位已叫做特高樓底,勉強可當作特色單位售賣了。這情況下,鳳凰層(35樓)的淨樓底比其他任何樓層都要矮(最盡平手),所以售價不比頂樓高算是有一點原因了。

子非魚

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