物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 – 香港01】

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業主申請物業轉按,估價高低尤其關鍵,過低則很容易出事。很多時候,估價信息都是來自銀行,但「只供參考」,到正式估價報告發出時,或較一開始的數字為低,最終獲批按揭貸款少於預期。其實,為免估價出現「彈弓手」,導致出現預期落差,業主其實可以「維權」,甚至花些少錢「破財擋災」。

個案陳先生(化名)的轉按過程屬典型案例。9月時,他向多間銀行查詢其物業估價,有一間報價特別「標青」,相較其他高近100萬元。衡量過後,陳先生選擇到這間銀行申請按揭,並提交所需文件,按揭亦順利獲批。

陳先生於11月簽署按揭邀約函(offer letter),預計於12月轉按到新銀行。不過,在正式轉按前一刻,銀行通知物業估價有變動,只能估到當初9成,他一怒之下拒絕再幫襯該銀行,惟其他銀行估價亦不合心意,最終未能成功轉按,白忙一場。由於是銀行方面改動了邀約函的條款,客戶在簽署了邀約函後即使不取用貸款,亦不用繳付有關罰款。

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拆解銀行「改估價」之謎

大家可能會疑惑,為何陳先生簽署了按揭邀約函後,銀行估價仍然可以更改?是不是搬龍門?其實銀行在審批按揭階段時,向估價行索取的物業估價屬「口頭估價」,除了會考慮到同一屋苑近期成交價,並根據座向、層數、景觀等因素進行調整。到客人簽署按揭邀約函後,銀行才會要求估價行測量師簽發正式物業估價報告(Property Valuation Report),估價並以此為準。

為甚麼銀行不一早取得正式物業估價報告,再給予客人確認?原來每份估價報告都是成本,如果銀行過早索取,而客人未有接受銀行的按揭貸款要約,便容易出現損失。

公道地說,銀行角色可謂相當被動——他們既要控制成本;但將估價工作交予專業估價行處理後,最終卻被「彈弓手」改價,因而失掉生意,其實亦相當無奈。

過往估價「彈弓手」亦時有發生,按筆者經驗,主要原因有二:首先是估價行資料有誤,例如計錯單位面積或計少部份屬於樓契內土地,都會影響估值;其次是市況出現大幅變動,導致物業估價短期出現較大變化。

向銀行「維權」 要有充份理據

當然,如果按揭申請人對估價感到不滿,可以向銀行「維權」,但需要有充份理據。過往曾有單位成交價嚴重低水,影響了同一屋苑其他單位的估價。該屋苑業主遂通過查冊,查出該成交價嚴重低水的交易屬「近親轉讓」,而非正常市場交易,成功令估價行重新估價。

亦有業主曾經向估價行提供物業室內照片,顯示單位有豪華裝修及名貴傢俱,以合理化較高估價。但成功與否,須視乎不同估價行的估值方程式。

部份業主急需套現周轉,又或者是需要甩按揭保險或發展商二按,高估價就是他們的「救命稻草」,令他們避免抬錢轉按。

在這緊急關頭,業主要確保物業估價問題上不會生枝節,其實可以在「口頭估價」階段,要求銀行提供由估價行簽發的書面報告,鎖定估價。惟缺點是業主需要自行承擔數千元費用,相關費用亦無論如何不會退回。不過,既然破財可以擋災,業主有需要的話亦無謂慳。

上述情況只會出現在轉按,新買按揭不受影響。但業主亦應以此為鑑,日後有意轉按時,獲得高出市價一截的估價固然高興,但最終仍有機會出現「彈弓手」,所以必須為最壞情況做好準備。

子非魚

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