樓宇買賣的流程相信很多買賣過的朋友都知道,我先在此簡單說明一下。首先地產經紀會跟買家、賣家簽訂臨時買賣合約,買家把物業賣價的5%-8%(俗稱細訂)以支票形式交付地產代理,地產代理再交支票給賣家律師行保管,雙方簽約後14日內需到律師樓簽訂正式買賣合約,並付足物業賣價的10%(俗稱大訂)予賣方,比如細訂已付5%,那麼大訂需要再付5%給賣家,換言之,細訂+大訂等於物業賣價的10%。之後買家需要找銀行承造物業按揭(俗稱上會),一般銀行能夠承造6成按揭,如超過6成按揭需要向HKMC/QBE/AIG購買按揭保險,銀行才能借款。完成手續簽好文件後,在成交日前雙方到律師樓簽妥有關的銀行及法律文件後,買方把扣除按揭、大訂後的餘款(如有)交付律師樓,就算完成了工作。到買賣成交日,銀行會把按揭數額直接交予賣家銀行,同時買方律師樓會把餘額(如有)交給賣方律師樓以完成交易。
這個交易流程的重點有二,一是買家一定要先有足夠現金支付物業賣價的10%,否則會因為付不出細、大訂而無法完成買賣,二是成交期的長短對整個交易影響深遠。成交期的出現就是讓買家可以準備金錢去付清餘額,而銀行審核按揭及準備文件一般需要1-2個月,因此一般買賣都會安排2-3個月後才成交。為了爭取更多時間籌措資金,買家可以要求賣方延長成交期,比如要求賣方半年後才成交,只要賣方同意,在臨時買賣合約註明成交日就可以了。為何成交期如此重要呢?以我最近的操作為例,我需要重做2個全付資產的按揭才有足夠資金成交,而重做按揭往往需要1至2個月才能完成,因此長成交期對我來講非常重要,足以影響我是否能夠完成交易。善用成交期,延長整合資金的時間,就能讓不可能化為可能。
Happylittlec9
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