物業無本生利的兩個招數

物業無本生利的兩個招數
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物業無本生利的兩個招數

【刊登於第1958期《經濟一週》】對於上週有關轉按的文章,有讀者詢問可有更進取的免息方法?其實只要掌握「按揭掛鈎存款戶口」(mortgage link),以及「部分還款」的概念,免息期確實可多於15年;長者現契樓亦可以創造被動收入。

假設樓價700萬元,按揭餘額300萬元,如果轉按至新銀行,仍是借300萬元,未來兩年的供樓利息支出14.2萬元;同時新銀行及按揭中介總現金回贈率為貸款額 2.45%,即共73,500元,足以用仍支付一年利息支出,達到首年免息的效果。

不過留意上述例子並未借盡按揭成數。事實上,樓價700萬元,轉按最多可以承造六成按揭,即現有按揭餘額300萬元以外,再套現120萬元。

而這120萬元可以獲得銀行現金回贈,以現金回贈率2.45厘計算,再多29,400元落袋。值得注意的是,這120萬元不用繳付利息。業主只要將這筆資金,存放在 mortgage link 戶口原封不動;一年過後,由於大部份銀行第二年開始接受無罰息效果的「部份還款」,業主可以採用這個方式,將這120萬歸還銀行,便能淨賺現金回贈。

善用轉按回贈,兩年間17個免息

透過以上操作,現金回贈便由最初的 73,500 元大增至 10.4萬元,即兩年罰息期內有17個月免息。兩年罰息期過後,以上操作可以重覆。

如果屆時樓價進一步升值,便可加按更多,放入mortgage link淨賺現金回贈。

讀者或會問:「借多120萬元,會否令每月供款更加沉重?」其實mortgage link 戶口提供與按揭利率相等的存款利率,將 120萬元放入mortgage link戶口,可以100%對沖成本,借款人並沒有額外「out of pocket cost」;而每月要歸還的120萬元貸款額本金會自動扣取。

不過要留意,mortgage link 戶口高息存款有上限,不能超過按揭貸款餘額的 50%,例如貸款餘額是420萬元,mortgage link戶口只有210萬元能夠享受高息,超過的款項則接近零息。

另外,有些銀行高息存款上限為按揭貸款餘額的六成,如果業主資金充裕,可考慮這些銀行;業主加按套現時,要計算入息能否通過銀行壓力測試。

長者亦可利用轉按回贈,創造被動收入

香港現時有六成樓已經供斷,很多是由長者持有,只要善用按揭財技,長者也可取得被動收入。

假設長者現契樓價值600萬元,利用「資產審批」方式,預料可借240萬元,無須入息證明。

這筆貸款同樣享有現金回贈,以 2.45厘計算,一共袋款58,800元。

要對沖利息開支,長者業主可將這筆240萬元貸款額「一開二」:其中120萬元放入mortgage link戶口,對沖一半按揭利息開支;另外120萬元則可以敘造銀行一年期定期存款,普遍年利率為2厘。

由於現時按揭利率為2.375厘,意味有 0.375厘息差尚未對沖,首年繳付按揭利息約 8,000元。

及至第二年,長者業主可以「部份還款」方式,將220萬元貸款還給銀行,留下20萬元避免被銀行罰息,並把其中10萬元放在 mortgage link 戶口對沖利息,意味第二年利息開支僅 2,300元。兩年罰息期過後,長者業主更可以將全數貸款歸還予銀行。

透過以上操作,長者於兩年的利潤是:58,800元(現金回贈)減 8,000元 (首年息差)、2,300元(第二年利息)、5,000元(律師費),合共賺 43,500元。

600萬元物業等於平均每月「出糧」1,812元,每兩年做一次,可幫補長者生活費。如果子女可以擔任擔保人,更可以借足6成,長者被動收入便更多。

子非魚

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