【刊登於第1958期《經濟一週》星之谷專欄】對於上週有關轉按
的文章，有讀者詢問可有更進取的免息方法？其實只要掌握「按揭掛鈎存款戶口」（mortgage link），以及「部分還款」的概念，免息期確實可多於15年；長者現契樓亦可以創造被動收入。
假設樓價700萬元，按揭餘額300萬元，如果轉按至新銀行，仍是借300萬元，未來兩年的供樓利息支出14.2萬元；同時新銀行及按揭中介總現金回贈率為貸款額 2.45-2.5%，即共73,500元，足以用仍支付一年利息支出，達到首年免息的效果。
不過留意上述例子並未借盡按揭成數。事實上，樓價700萬元，轉按最多可以承造六成按揭，即現有按揭餘額300萬元以外，再套現120萬元。
而這120萬元可以獲得銀行現金回贈，以現金回贈率2.45-2.5厘計算，再多29,400元落袋。值得注意的是，這120萬元不用繳付利息。業主只要將這筆資金，存放在 mortgage link 戶口原封不動；一年過後，由於大部份銀行第二年開始接受無罰息效果的「部份還款」，業主可以採用這個方式，將這120萬歸還銀行，便能淨賺現金回贈。
善用轉按回贈，兩年間17個免息
透過以上操作，現金回贈便由最初的 73,500 元大增至 10.4萬元，即兩年罰息期內有17個月免息。兩年罰息期過後，以上操作可以重覆。
如果屆時樓價進一步升值，便可加按更多，放入mortgage link淨賺現金回贈。
讀者或會問：「借多120萬元，會否令每月供款更加沉重？」其實mortgage link 戶口提供與按揭利率相等的存款利率，將 120萬元放入mortgage link戶口，可以100％對沖成本，借款人並沒有額外「out of pocket cost」；而每月要歸還的120萬元貸款額本金會自動扣取。
不過要留意，mortgage link 戶口高息存款有上限，不能超過按揭貸款餘額的 50％，例如貸款餘額是420萬元，mortgage link戶口只有210萬元能夠享受高息，超過的款項則接近零息。
另外，有些銀行高息存款上限為按揭貸款餘額的六成，如果業主資金充裕，可考慮這些銀行；業主加按套現時，要計算入息能否通過銀行壓力測試。
長者亦可利用轉按回贈，創造被動收入
香港現時有六成樓已經供斷，很多是由長者持有，只要善用按揭財技，長者也可取得被動收入。
假設長者現契樓價值600萬元，利用「資產審批」方式，預料可借240萬元，無須入息證明。
這筆貸款同樣享有現金回贈，以 2.45-2.5厘計算，一共袋款58,800元。
要對沖利息開支，長者業主可將這筆240萬元貸款額「一開二」：其中120萬元放入mortgage link戶口，對沖一半按揭利息開支；另外120萬元則可以敘造銀行一年期定期存款，普遍年利率為2厘。
由於現時按揭利率為2.375厘，意味有 0.375厘息差尚未對沖，首年繳付按揭利息約 8,000元。
及至第二年，長者業主可以「部份還款」方式，將220萬元貸款還給銀行，留下20萬元避免被銀行罰息，並把其中10萬元放在 mortgage link 戶口對沖利息，意味第二年利息開支僅 2,300元。兩年罰息期過後，長者業主更可以將全數貸款歸還予銀行。
透過以上操作，長者於兩年的利潤是：58,800元（現金回贈）減 8,000元 （首年息差）、2,300元（第二年利息）、5,000元（律師費），合共賺 43,500元。
600萬元物業等於平均每月「出糧」1,812元，每兩年做一次，可幫補長者生活費。如果子女可以擔任擔保人，更可以借足6成，長者被動收入便更多。
子非魚
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