物業轉名或拆名,成交期可以定到幾長?甩名馬上再買要注意什麼?

物業轉名或拆名,成交期可以定到幾長?甩名馬上再買要注意什麼?
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本欄寫過很多物業轉名或拆名(甩名)的財技,近期有讀者問:「如雙方簽了臨約轉名或除名,成交期可以定到幾長?」

其實稅局指引沒有明確定明轉名或甩名需要在幾時完成,筆者也親身到稅局向主任確定過。如聯名物業,只要雙方簽了臨約拆名,一個月內付了轉名印花稅,法律上便當是甩了名。回復首置身份後,再買住宅物業便不需要付15%印花稅,只用舊稅率計印花稅。

 

甩了名馬上買樓的情況

讀者便再問:「如我簽了臨約甩名,成交期為兩年,然後馬上再買新一層。新一層成交期60日,在這種情況下,需不需要付15%印花稅?因為,新一層成交時轉名還未完成轉讓手續。」

答案是不需要。因為只要雙方簽了臨約拆名並一個月內付印花稅,便當是轉了名,實質轉名的完成日期是不重要。新買果層是否需要付15%印花稅是決定於轉名的臨約日期是否發生在新買的臨約日期以前。

溫馨提示:如果轉名臨約日期一個月內不付印花稅,便要罰雙倍,如遲了超過2個月,便要罰10倍。付了印花稅的臨約,在法律上方為有效。如是聯名除名,印花稅以樓價一半用舊稅率表計。

 

甩名馬上再買注意事項一:首置身份需要宣誓

簽了甩名臨約後,回復了首置身份,便能再買物業而不需15%印花稅。再購入物業時需要在律師樓宣誓首置身份,包括:

  1. 聲明是香港人,持香港身份證
  2. 聲明購入該物業是為自己行事
  3. 聲明沒有擁有其他物業(即已簽了轉名臨約,而轉名臨約日期發生在新買果層之前)

從以上可見,是否首置身份是不決定於轉名的實質完成日期。

 

拆名馬上再買注意事項二:如轉名取消要付15%

雖然拆名然後再買,拆名的成交日期可以定很長,而新買不需要付15%印花稅,只付舊印花稅率。但如果最終拆名沒有完成,那麼便要補交印15%印花稅的差價。參考稅局網頁(第32問):

https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm

 

能不能把轉名成交期定 100年?

有讀者問:「我想把物業甩名給太太然後再買,假設我只和她簽了臨約,然後回復首置身份再買,但我一直不完成轉名的正式手續,令物業一直在我名下,這可行嗎?」

答案是可行,但雖然未正式轉名,但律師樓會把臨約登記到田土,物業已進入等待業權轉移的狀態。如一直不完成轉名,層樓不能出租。物業也不能放賣,因如未轉名便賣便要補交15%印花稅的差價。除此之外,物業也不能加按、轉按或重按。

不過,拉長轉名成交期有個好處,就是不用重做按揭。比如先生甩名給太太,按揭便要以太太的入息來重做。如太太沒入息,重做按揭可能困難,除非先生擔保太太。這種情況下,拉長轉名成交期待太太「搵到工」才完成轉名手續並重做按揭,可能有幫助。

 

換樓先賣後買,以上也適用

如是換樓,把物業簽臨約賣出,然後買新居所,以上也適用。即是說,只要賣樓的臨約日期在新買臨約日期之前發生,便能免15%印花稅,就算賣果層成交是發生在新買果層成交期之後。但如果最終賣果層不能完成交易,新買果層便需要補交15%印花稅的差價

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