物業除名、轉名如何慳稅? 盡量把估價估低然後上高成數按揭

想甩名再買避 15%物業印花稅,但甩了名又感覺無左保障
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15%印花稅後,引起了轉按除名或轉名熱潮. 聯名物業除名後,夫婦除名的一方便能再買新物業而不需付15%印花稅。

但除名或轉名本身也是要付印花稅的,雖然是採用舊印花稅。如聯名物業除名,印花稅是用物業估值的一半去計算印花稅。如轉名是一轉一,印花稅便要用物業估價全數去計稅。

因此,如想慳稅,先要把物業估價估得越低越好。

但如果估價太低,轉按6成未必能借到足夠錢去還原來的按揭。

比如物業市價是$500萬,原來的按揭尚欠 $300萬,如果搵到銀行估 $450萬,故然慳很多稅. 但如估$450萬,轉按6成最多只能借 $450 * 60% = $270萬,不夠還原來按揭的 $300萬,要補$30萬才可轉名。但如果用$500萬為估價,6成轉按剛好借$300萬,便不用補錢,但要付較高的印花稅。

其實是可以照估$450萬而借$300萬的,方法是轉名後用高成數按揭。以上面例子,如轉名後借7成,即 $450 * 70% = $315萬,便夠找原來按揭 $300萬,還有 $15萬現金可用。

當然,如做高成數按揭,需要付保險費,如借7成保險費是 2.15%,但保費有6折。

所以要先自己計數,借7成俾保費但慳稅著數,還是借6成但付高稅著數。以下是印花稅表供讀者參考:

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http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

最後一提,高成數轉按應報一間銀行經 hkmc,另一間經 QBE,  確保其中一間可以批到6折保費。

本文於2017年1月2日在星之谷地產網頁發佈。

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