現金回贈扣減貸款額 按揭新制下新玩法【星之谷專欄-經濟一週】

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2019年政府放寬按揭成數,1,000萬元樓可借八成。筆者收到很多業主查詢,以為這類個案的銀行現金回贈以貸款額計算,即以800萬元計算。其實這是個誤解,銀行的按揭回贈,只是以非按揭保險下的貸款額計算。

筆者用以下幾個深入淺出的例子,解釋銀行按揭回贈,只以非按揭保險的貸款額計算。

例子一:樓價800萬元,可貸款最多九成。

如沒有申請按揭保險,800萬元樓只可貸款六成,即480萬元。因此,假設銀行的現金回贈是1%,回贈金額為480萬元×1%=48,000元。

例子二:樓價1,000萬元,可貸款最多六成。

如沒有按揭保險擔保,1,000萬元樓只可貸款5成,即500萬元。因此,如現金回贈為1%,回贈金額為500萬元x1%=50,000元。

例子三:樓價900萬元,貸款最多六成,即540萬元。

如非經按揭保險,900萬元樓只能借500萬元。因此,如現金回贈為1%,現金回贈為500萬元x1%=50,000元;

例子四:樓價600萬元,可貸款最多六成,即360萬元。

不需要經按揭保險擔保,假設銀行回贈為1%,回贈金額為360萬元×1%=36,000元。

不過,若買家原本已持有物業未供斷,不經按揭保險時,按揭成數需由六成扣減一成,至五成。

倘若業主希望借足六成,也需要申請按揭保險,但回贈只能以非按揭保險下的貸款額計算。因此:銀行回贈=600萬元x50%x1%=30,000元。

中介回贈以淨貸款額計算

市面上的按揭轉介回贈與銀行不同,是以淨貸款額計算。

假設中介提供0.35%回贈,如果物業的淨貸款額為500萬元,不論是否有經按揭保險,回贈是17,500元。

何謂淨貸款額?據金管局指引,不論是銀行或中介所提供的現金回贈逾1%,而貸款額已達至按揭成數上限(非按揭保險),銀行須把回贈扣減貸款額,那便是「淨貸款額」(net loan),亦即是客戶最終提取的貸款總額,在月結單上顯示為「Initial Loan Amount」。

坊間經常有種錯覺,銀行回贈的1%,加上中介回贈之0.35%,回贈總和便是貸款額的1.35%,其實這未必是正確。
如果準業主需透過按揭保險計劃申請按揭,銀行的1%回贈,是以非按揭保險的貸款額計算;而中介則是以淨貸款額計算回贈。

以淨貸款額計,總回贈比率低於1.35%;相反,如以銀行原本可借出的成數計算,回贈比率會高於1.35%。

最後要留意,如現金回贈總和高於1%,便需要扣減貸款額,不論該項回贈是從銀行或中介而來。

子非魚

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