2019年政府放寬按揭成數，1,000萬元樓可借八成。筆者收到很多業主查詢，以為這類個案的銀行現金回贈以貸款額計算，即以800萬元計算。其實這是個誤解，銀行的按揭回贈，只是以非按揭保險下的貸款額計算。
筆者用以下幾個深入淺出的例子，解釋銀行按揭回贈，只以非按揭保險的貸款額計算。
例子一：樓價800萬元，可貸款最多九成。
如沒有申請按揭保險，800萬元樓只可貸款六成，即480萬元。因此，假設銀行的現金回贈是1%，回贈金額為480萬元×1%=48,000元。
例子二：樓價1,000萬元，可貸款最多六成。
如沒有按揭保險擔保，1,000萬元樓只可貸款5成，即500萬元。因此，如現金回贈為1%，回贈金額為500萬元x1%=50,000元。
例子三：樓價900萬元，貸款最多六成，即540萬元。
如非經按揭保險，900萬元樓只能借500萬元。因此，如現金回贈為1%，現金回贈為500萬元x1%=50,000元；
例子四：樓價600萬元，可貸款最多六成，即360萬元。
不需要經按揭保險擔保，假設銀行回贈為1%，回贈金額為360萬元×1%=36,000元。
不過，若買家原本已持有物業未供斷，不經按揭保險時，按揭成數需由六成扣減一成，至五成。
倘若業主希望借足六成，也需要申請按揭保險，但回贈只能以非按揭保險下的貸款額計算。因此：銀行回贈=600萬元x50%x1%=30,000元。
中介回贈以淨貸款額計算
市面上的按揭轉介回贈與銀行不同，是以淨貸款額計算。
假設中介提供0.35%回贈，如果物業的淨貸款額為500萬元，不論是否有經按揭保險，回贈是17,500元。
何謂淨貸款額？據金管局指引，不論是銀行或中介所提供的現金回贈逾1%，而貸款額已達至按揭成數上限(非按揭保險)，銀行須把回贈扣減貸款額，那便是「淨貸款額」(net loan)，亦即是客戶最終提取的貸款總額，在月結單上顯示為「Initial Loan Amount」。
坊間經常有種錯覺，銀行回贈的1%，加上中介回贈之0.35%，回贈總和便是貸款額的1.35%，其實這未必是正確。
如果準業主需透過按揭保險計劃申請按揭，銀行的1%回贈，是以非按揭保險的貸款額計算；而中介則是以淨貸款額計算回贈。
以淨貸款額計，總回贈比率低於1.35%；相反，如以銀行原本可借出的成數計算，回贈比率會高於1.35%。
最後要留意，如現金回贈總和高於1%，便需要扣減貸款額，不論該項回贈是從銀行或中介而來。
子非魚
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