申請住宅及車位按揭 先後次序影響DTI【星之谷專欄-經濟一週】

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不少剛置業人士於買樓自住時,會考慮在同一屋苑購入車位自用。但同時敍造車位及住宅按揭,銀行批核將更加嚴謹。如已有車位按揭在身,其後申請住宅按揭的每月供款與人息比率要求(DTI),將由50%大幅收緊至35%,同時需要壓測,如不先了解筒中伏位,隨時大失預算。

住宅及車位買賣分為「合契」及「分契」。「合契」意味樓宇及車位被視為同一物業,假設住宅樓價800萬元、車位售價200萬元,合共1,000萬元,仍可申請按揭保險,並最高可借八成,然而並非每間銀行都接受這種做法。

分契車位最多借五成

假如以「分契」的方法進行,儘管樓宇仍可敘造高成數按揭,惟車位最多僅能借五成,以下三大常見失算位,必須「知在借錢前」。

情況一:先造車位按揭;後造住宅按揭。

假設先申請五成車位按揭,提取貸款後再申請住宅按揭,由於車位按揭已計入環聯信貸紀錄(TU),銀行查閱申請人紀錄時,將顯示按揭數目大於零,以致住宅按揭的批核標準收緊,包括按揭成數七成以上,每月DTI由50%减低至35%,另需進行壓力測試,當中DTI為45%。

故此,簽約買樓及車位時,如兩者均需敘造按揭,而住宅按揭需借七成以上,須先計好入息能否應付35%/45%的DT1要求;若借六成或以下,壓測要求則降為40%/50%。

情況二:先造住宅;後造車位按揭。

如先造住宅按揭,800萬元住宅可申請九成按揭即720萬元,並以較寬鬆的按揭成數批核,即一般以50%/60%,或免壓測時以50%計算。雖然申請住宅按揭時的DTI看似寬鬆,但跟手於申請車位按揭時,由於已有一個住宅按揭,所以會以40%/50%計算供款能力。在考虑車位按揭時,樓按的每月貸款仍要計算,所以申請樓按時看似寬鬆,其實要申請車位按時又要重新計算。

這情況下,車位按揭最高可以借四成即80萬元,假如順利通過壓力測試,住宅車位按揭的總貸款額將達800萬元,金額上與兩者一齊按一樣,只是車位按揭的最高供款年期是15年,利率及回贈等優惠也比住宅較差。

情況三:同步敘造車位和住宅按揭。

部分人誤以為,只要同步串詞車位及住宅按揭,按保公司或銀行不會發現。惟事實上不然,因為一旦申請按揭,即使未提取貸款,環聯亦會產生信資申請查詢,由於住宅、工商物業的信貸編碼不同,銀行一查便知。

作虚假聲明需負刑責

另按揭申請表內亦需聲明,沒有其他申請中的按揭,以及提取貸款後一定時間內,不能提取其他貨款,如作虚假聲明需負刑責。總括而言,若樓宇和車位不是合契或獨立,建議先置業並敘造按揭,至樓盤成交並度過「冷河期」後,才購買車位及造按揭。

值得留意,倘若已有樓按在身,車位按揭最高成數為四成,壓測DTI用40%/50%計算。當然,如業主入息通過同時買樓及買車的壓測,一併購入並申請按揭亦無妨。

子非魚

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