申請住宅及車位按揭先後次序影響DTI【星之谷專欄－經濟一週】

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2020-11-23

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不少剛置業人士於買樓自住時，會考慮在同一屋苑購入車位自用。但同時敍造車位及住宅按揭，銀行批核將更加嚴謹。如已有車位按揭在身，其後申請住宅按揭的每月供款與人息比率要求(DTI)，將由50%大幅收緊至35%，同時需要壓測，如不先了解筒中伏位，隨時大失預算。

住宅及車位買賣分為「合契」及「分契」。「合契」意味樓宇及車位被視為同一物業，假設住宅樓價800萬元、車位售價200萬元，合共1,000萬元，仍可申請按揭保險，並最高可借八成，然而並非每間銀行都接受這種做法。

分契車位最多借五成

假如以「分契」的方法進行，儘管樓宇仍可敘造高成數按揭，惟車位最多僅能借五成，以下三大常見失算位，必須「知在借錢前」。

情況一：先造車位按揭；後造住宅按揭。

假設先申請五成車位按揭，提取貸款後再申請住宅按揭，由於車位按揭已計入環聯信貸紀錄(TU)，銀行查閱申請人紀錄時，將顯示按揭數目大於零，以致住宅按揭的批核標準收緊，包括按揭成數七成以上，每月DTI由50%减低至35%，另需進行壓力測試，當中DTI為45%。

故此，簽約買樓及車位時，如兩者均需敘造按揭，而住宅按揭需借七成以上，須先計好入息能否應付35%/45%的DT1要求；若借六成或以下，壓測要求則降為40%/50%。

情況二：先造住宅；後造車位按揭。

如先造住宅按揭，800萬元住宅可申請九成按揭即720萬元，並以較寬鬆的按揭成數批核，即一般以50%/60%，或免壓測時以50%計算。雖然申請住宅按揭時的DTI看似寬鬆，但跟手於申請車位按揭時，由於已有一個住宅按揭，所以會以40%/50%計算供款能力。在考虑車位按揭時，樓按的每月貸款仍要計算，所以申請樓按時看似寬鬆，其實要申請車位按時又要重新計算。

這情況下，車位按揭最高可以借四成即80萬元，假如順利通過壓力測試，住宅車位按揭的總貸款額將達800萬元，金額上與兩者一齊按一樣，只是車位按揭的最高供款年期是15年，利率及回贈等優惠也比住宅較差。

情況三：同步敘造車位和住宅按揭。

部分人誤以為，只要同步串詞車位及住宅按揭，按保公司或銀行不會發現。惟事實上不然，因為一旦申請按揭，即使未提取貸款，環聯亦會產生信資申請查詢，由於住宅、工商物業的信貸編碼不同，銀行一查便知。