申請按揭,銀行要驗樓之注意事項

申請按揭,銀行要驗樓之注意事項
-廣告-

申請按揭,如果樓齡太大或因種種原因,銀行可能要求驗樓。如果驗樓時發現是劏房,大部份銀行便不會批出按揭。如果有改建,測量師行可能會在估價打折因而扣減了按揭成數。有些銀行會在簽了貸款信後臨成交前才突然要求驗樓,上車客如選擇這種銀行要小心。


什麼情況下銀行要驗樓?

通常以下情況銀行會要求驗樓:

  • 樓齡太大:大行一般30年樓齡以上要驗樓,中小行在這方面較有彈性,可能40年樓以上才需要驗,或不會因樓齡而要求驗樓。如果申請高成數按揭經HKMC,因高樓齡需要驗樓的機會便大。
  •  物業有屋宇署 Order: 如果物業有屋宇署 Order 24, 即暗示有潛建,銀行一般會驗樓。不過筆者也遇過個案客人有 order 24,申請高成數按揭而也不需驗樓,原因是那 order 24 是由一個平台簷蓬所導致,而貸款人也同意會清折並會簽 undertaking。
  • 物業類別:某些物業類別是一定需要驗樓,比如村屋和工商物業。唐樓便視乎銀行,有些銀行一定會驗唐樓,有些就未必。
  • 疑似劏房:如果批核員懷疑物業可能是劏房,有權要求驗樓。比如話,業主擁有多個舊樓單位出租,都是一些出名多劏房的單支,這種情況下,批核員可能合理懷疑申請人是從事劏房活動,便要求驗樓。

驗樓主要是驗什麼?

驗樓是由估價行進行,主要是檢查單位有沒有潛建、改動,是否從事劏房活動。估價行也會檢查物業用途是否乎合地契。

測量師入屋後會跟據平面圖查看室內有沒有改動,影幾張相,除非面積很大,整個驗樓過程大概都是5-10分鐘便完成。

有些客人很緊張地問:「我間屋有漏水問題,有幅牆滲水,會不會影響驗樓結果導致按揭不批?」。答案是不會的。漏水很多時是樓上或大廈外牆所引致,而驗樓的目的主要是確定室內沒有潛建改建以及乎合物業用途。如果是因嚴重改建而導致漏水,這便有機會影響物業估值和按揭。


驗樓時如發現有潛建或改建,按揭會不會不批?

如果驗樓時發現是劏房,大部份銀行便不會批按揭或加利息。個別細銀行可以做劏房按揭但利率會貴點。更改物業用途也可能不批,比如住宅契但搞樓上鋪,又或商業契但做了住宅。

如果不是劏房,也沒有更改土地用途,但有改建,測量師行會去計算還原費(「重置費用」)。如果還原費少於樓價幾個百份點,一般銀行都可通過,無須扣減貸款額或拒批。但如果還原費龐大,銀行或許會把還原費從樓價中扣減,才計算貸款金額,變相申請人會借唔足。

如果是做高成數按揭,HKMC亦可能會從樓價中扣減還原費,就算金額只是佔樓價幾個百份點。

有些嚴重改動銀行是難批按揭,比如把物業雙連單為打通或村屋兩層上下打通為內覆,但沒有入則。村屋天台有玻璃屋有些銀行是接受,因還原費也不是很昂貴,故此貸款人簽 undertaking 承諾負責未來清拆的責任,按揭也可提款。


有租客可免驗樓?

有些銀行如果物業是出租,可免驗樓。但是,銀行也會到單位的外面查看是不是劏房。因有些劏房是把一棟門改為幾棟門,因此在外面一看便知。

如果用出租豁免驗樓,需要出示租約。如果租約不是一份完整單位租約而是劏房租約,銀行便不能批按揭。比如話,租約地址寫上 A1室或A2室,又或租金不合理地低(以整個單位實用面積來計),都會令銀行懷疑是劏房因而強行驗樓,就算有租客。


有些銀行簽了貸款信才驗樓,首置客要加倍小心

一般銀行都是驗樓後才批按揭並出貸款信,但有些銀行是簽了貸款信後才發出驗樓通知。首置客簽了貸款信後,以為按揭已批,但有機會突然銀行需要驗樓,而因業主開唔到門而銀行拒絕放款。因此,如是想在這種銀行做按揭,不要因簽了貸款信而取消其他銀行的申請,最好等驗樓通過後,確認了銀行一定會放款,才取消其他銀行的申請。可參考我們在都市日報的文章:
http://www.metrodaily.hk/metro_columns/買樓中伏記二/

總括來說,不同銀行的驗樓要求和標準都不同,歡迎聯絡我們查詢。

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:2.5% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

推薦文章:【6/14 更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


轉按新買準備買


關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
  • 環聯(Transunion, 「TU」)正式合作伙伴
  • 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
  • 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
  • 榮獲Capital 資本雜誌 「2018傑出物業按揭轉介」大獎
  • 出版「按揭達人」一書,在各書局有售
  • 於多份報章撰寫按揭專欄,包括蘋果日報、經濟一週、頭條日報、都市日報、經濟通ETNET等
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • Facebook 超過1500客戶留言,讚揚我們的服務,並給與5星評分
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
星之谷編輯部
開業兩年,幫助超過4000客戶處理按揭或轉按,並榮獲都市日報2018「最佳按揭轉介」大獎及Capital資本雜誌之「2018傑出物業按揭轉介獎」,星之谷的使命是向客人提供免費按揭資訊,幫客即時格價,以及解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,不需要客人提供私人資料,只想把我們所識和所知,無私與您分享! 想知最新市場情報,請 Whatsapp 91390569 我們會耐心幫你解答任何問題。