申請資產按揭,股市大跌下批核會有什麼影響?

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申請按揭可以行入息,也可以行資產。行資產是銀行會計算個人的資產,包括存在銀行的現金、外幣、股票,物業以及其他證券或基金,然後計算資產負債比率,去決定按揭能不能批。淨資產的計算方法是用3個月平均數,或最近一個月的平均數,以低者為準。關於資產按揭的計算方法,請參考以下文章:

近期股市大跌,如行資產按揭,會有什麼影響?以下是一些FAQ:

問:如股票已持有3個月,沒有沽,股票資產會如何計算?

答:假設該股票已在戶口持了3個月,沒有賣,資產會以交申請表時的股價計算。

例子:持有某股票3個月,共1000股,交申請表時股價是$50,股票資產便相當於$50,000。留意,在資產按揭下,股票資產是不需要打折。

問:如交了申請表後,股票大跌,會不會重估資產?

答:這要決定銀行取態。一般銀行不會重估,但有機會有些銀行在批核前要求重估一次。如貸款人擔心按揭申請期間股值大跌,建議不要到這些銀行申請資產按揭。

問:如按揭批核後,股票大跌,銀行會不會重估資產?

答:如按揭已批,並出了貸款信,銀行便不會因股市跌而重估,只要申請人在限定時間內簽回貸款信便成。

問:如股票持有不足3個月,如何計算股票及現金資產?

答:假設對上3個月銀行有現金,在2個月前用$10,000買入股票,並持到現在。那麼,股票的價值照用交申請表時的估價去計算股票資產。但計算現金資產的3個月平均數會扣除未買該股票時的等值現金存款。請看以下例子:

第一個月:現金$20萬
第二個月:現金$10萬,股票$10萬(該股票是從銀行現金而來)
第三個月:現金$10萬,股票$7萬(因股市下跌)

以上例子的話,資產計算如下:

  • 股票資產 = $7萬
  • 現金資產 = $10萬。

留意:雖然3個月前有$20萬現金,但在計算平均現金資產時是不會計最初用來買了股票的$10萬現金,否則便會double count。

再看以下例子:

第一個月:現金$20萬,股票1000股,價值$10萬
第二個月:現金$20萬,股票1000股,價值$10萬
第三個月:現金$30萬,股票1000股,價值$7萬

資產計算如下:

  • 股票資產 = $7萬
  • 現金資產 = ($20+$20+$30)/3 = $23.33萬

留意以上例子,由於那1000股在第一個月時已存在,因此第一個月的$20萬現金,可以全數去計平均現金資產。

問:如在跌市時股票已賣,資產按揭又如何計算?

如在跌市時股票已賣,變回現金,便再沒有了股票資產。但由賣股而來的現金,可以計入該月的現金資產。但要留意,在按揭批核下,現金資產是要計最近3個月平均數,或最近一個月平均數,以低者為準。

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