疫情下之按揭申請實況【星之谷專欄-頭條日報】

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在今年1月底,本港進入了第一波新型肺炎疫情,不少機構也開始了在家工作的安排。對於置業人士,影響最大的莫過於銀行按揭批核的進度延遲了。

於在家工作初期,一般銀行的批核進度其實沒有太大影響,因為去年底樓巿成交疏落,銀行按揭批核的累積工作量並不多。

後來,除了在家工作令效率降低外,還有其他因素令批核進度大大減慢。首先,今年的樓巿小陽春在一月已經開始,在疫情下更反其道而行,在全球大流行之制,成交數字節節上升;其次,大型銀行在三月開始進一步減按揭優惠,剩下有較優惠按揭計劃的中小型銀行生意應接不暇、批核時間長達兩個月以上;在等待期間,不少客戶都需要多找幾間銀行作為後備方案,造成各銀行工作量增加的惡性循環;除了減優惠外,部份銀行亦開始停接或收緊某類型按揭申請,例如舊樓、村屋、「免壓測」及「資產水平按揭」等等;在這一輪的收水,不少銀行也採用即日截數的形式暫停優惠或接受個別情況的申請,不像過往有最少兩三星期的過渡期,進一步導致按揭申請大遷徙,各銀行的工作量倍增。

以往,一般二手住宅的成交期大約是兩個月左右,在初步傾價錢時,買、賣及經紀三方一般都以這個日數作預算。還好,近年的新買家已相當醒目,不少人在簽臨約前已向按揭中介查詢。筆者亦對接觸到的客戶建議客傾一個較長的成交期,例如三個月,以便趕及中小型行的批核時間。

不過,由於大行未有上調優惠,積壓在中小型銀行的申請中個案越趨繁重。至本月初,提供較優惠按揭計劃的銀行的預計批核時間,已經超過了兩個半月。更不幸的是,近日出現第三波疫情,部份銀行再次採取在家工作安排,相信批核時間將進一步延長。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20200721/869965/

 


 

早前部份銀行需要兩個半月批核時間其實已屬可行的上限,因為當銀行批出按揭後,律師樓還需要約十天預備文件才可趕及成交。銀行處理申請時一般要求客戶提供最近三個月內的入息証明、住址証明及個人信貸紀錄等。因此,當申請超過了三個月才取款,客戶又需要補上最新一期文件,相當費時失事。況且,新買的個案一般來說都等不及這般長的批核期,銀行浪費了人手、客戶浪費了等待的時間,實在是雙失的情況。

由於第三波疫情關係,部份銀行開始實施在家工作安排,相信無論大行細行的按揭批進度將再進一步延長。最近的按揭保險個案批核時間,大行一般為4個星期內,而提供較優惠的按揭計劃的銀行,批核時間已超過三個月,等於叫客戶無謂入申請了。

在今年疫情開始後,銀行對於客戶的入息要求亦收緊了,主要是針對行業前景及個人收入的穩定性作考慮。

飲食、航空服務業及零售從業員的按揭申請人,要預算提交較多及遠期的交件,例如兩年的稅單及過去一年的入息証明。對於以佣金作為主要收入的人士來說,例如地產或保險從業員,發放佣金的時間相當飄忽,因為每張單的金額不同、結算日期也取決於個別客戶的完成日期。此外還有根據公司制度而按季度、年度發的花紅等,容易造成入息紀錄時寒時暑的情況。

在以往,當申請人較近期的入息較高,銀行都傾向採用較新的入息為準,較舊的入息証明則只用作輔助。不過,近期銀行對於以上入息不穩定或因疫情而預計受嚴重影響的行業,傾向採用最近兩年稅單、半年或一年收入平均數的較低者作為入息的計算基準。

為確保申請順利,準申請人在簽臨約前宜先自行列出自己各種時段內的入息,用較低的入息計算供款與入息比率及壓力測試。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20200728/871632/

 

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